【スケジュール】
【事業内容】
当社では不動産を中核とした多様な商品・サービスをトータルに提供する為に、(1)不動産コンサルティングサービス、(2)不動産管理サービスを一体として運営し、「不動産事業」の単一セグメントとして事業展開をしております。
デジタルマーケティングによる集客やSFA※１による顧客管理、不動産商品管理、これら主たる管理機能を活用したデータ分析基盤の構築、契約書の発行プロセス等の事業運営上コアとなる業務の自動化及び電子化を推進し、不動産コンサルティングサービスや不動産管理サービスにおける付加価値の創出を促進しております。不動産管理サービスとして、不動産コンサルティングサービスに付随する賃貸・建物管理サービスを展開しております。
不動産購入顧客（個人投資家や法人顧客等）への不動産販売収益が主な収益となっており、また、ストックビジネスである不動産管理サービスが当社の収益の安定化をもたらしております。加えて、不動産投資に関して多様化しているニーズに対応すべく不動産特定共同事業法に則った不動産ファンドサービス（VERFUND）を展開しており、不動産投資の裾野を広げ顧客獲得に貢献しております。
各サービスの売上高に占める割合は以下のとおりであります。
※１： SFAとは、Sales Force Automationの略称で、営業を支援する手法、及びそのためのツールを指し、営業が商談を開始してから受注に至るまでの進捗状況を可視化し、その活動の管理を行う営業支援システムを指しております。当社においては、Salesforce社の提供しているSFAを活用しております。
(1) 不動産コンサルティングサービス
不動産コンサルティングサービスは当社の主力事業であり、不動産商品やその購入時に付随する関連サービスの提案・販売を通じて、主に不動産販売による収益を獲得しております。
① コンサルティング営業体制
不動産商品を販売する体制としてコンサルティング営業体制を構築しております。不動産を活用した資産形成は、中長期的に有効な手段であるにもかかわらず、投資信託等の金融商品と比べて、法的なハードルや専門家でなければ検知しにくい不動産に内在するリスク等、不動産商品を購入するにあたって、超えるべき障壁が多く存在しているのが現状です。この障壁を極力低くし、不動産商品の購入と中長期的な資産形成を実現させる為に不動産商品を中核としたコンサルティング営業を行っております。
また、ファイナンシャル・プランニング技能士や税理士、建築士、金融業界や不動産ファンド事業の出身者等各分野の専門家が所属しており、それぞれが一体となり、コンサルティング営業活動をサポートする体制を取っていることで、会社全体の知見を結集した総合的なコンサルティング営業が可能な体制となっております。
コンサルティング営業を行うにあたり、ニーズの高い商品・サービスの多様化は重要であり、当社では、高利回り物件から長期的な資産価値に重きを置いた物件等、首都圏を中心とした新築物件と中古物件を、顧客ニーズの広がりに対応していくために取り揃えてまいります。また、お客様が不動産商品を購入するにあたっては、ローンを組むことが多く、購入時の年齢・職業・年収などの融資条件、融資金額・金利・団体信用生命保険などの融資内容は金融機関毎に違いがあるため、お客様のニーズに合わせた最適な提案ができる体制を構築する必要があります。そのため、金融機関との提携を拡大し、現在10を超える金融機関と提携しております。不動産商品及びサービスの多様化に関しては、不動産商品の種類×ローン商品の種類がコンサルティングの幅を広げることになると考え、当該商品の多様性は当社の特徴の一つと考えております。
当社の強みであるコンサルティング営業力をより広範な顧客アプローチに活用し、当社の収益の柱である不動産販売を更に加速させる為、個人投資家への営業を第一の柱としつつ、法人顧客の抱える課題等にアプローチ可能な営業組織体制を構築、法人顧客への営業も開始しており、不動産販売における第二の柱に成長しております。
なお、2025年11月期の流入経路割合は既存顧客への追加販売が最も多く、次点が紹介となっており、その他に法人顧客に対しては法人への架電営業によるアプローチ、個人顧客に対しては反響営業によるアプローチがございます。買増しと紹介が多い点は、事業年数を経るごとに既存顧客数が増加したこと、2025年までは低金利の傾向が継続し買い替えや借り換えの需要が旺盛であったことの他、営業担当者による継続的な連絡・相談対応、感謝祭や座談会の開催といったリレーション深化に向けた取り組みが主な要因と考えております。
② 不動産商品
不動産コンサルティングサービスでは、主に首都圏の自社開発マンション及び中古物件を提供しております。マンションの開発においては、土地の仕入担当者、建築士、施工管理技士が一体となり、土地仕入から開発企画、建築と、ゼネコン機能を備えたデベロッパーとして開発工程における高い付加価値を創出しております。この体制によって、従来開発供給していた総戸数40戸程度のマンションのみならず、一棟で購入可能な総戸数20戸未満の小規模マンションの企画が可能となりました。また、従前は単身者向けの30㎡未満の間取りが中心でしたが、パワーカップル※２の台頭からニーズの高まりを見せるDINKS※３向けの30㎡から40㎡の間取りのマンション開発も増やしております。
昨今のインフレ環境及び現場監督等の高齢化に伴う人員不足等構造的な問題に起因し、資材価格と人件費を併せた建築費も高騰または高止まりしている状況となっており、またこうした環境の中でも、顧客或いは社会的なニーズの多様化に対応した開発も志向していく必要があると考えており、その一環として一部自社開発マンションにおいてゼネコン機能の内製化を行いました。なお、当社が有するゼネコン機能とは、自社で建築工事一式を遂行するための管理機能を指しており、設計・工事そのものは各社へ依頼し、当社が施工管理機能、設計監理機能、一部資材の調達機能を担う形となります。
土地の仕入から開発に至るまでの工程を社内で実行可能な体制を構築していること、これにより中間マージンを抑制、商品企画の実行性を高めるための基盤が整備されていることが強みであると考えております。
自社開発物件の供給のみならず、中古物件についても仕入を行っております。首都圏の築年数が５年から20年、ワンルームから１LDK等の物件を仕入れることで、当社の不動産コンサルティングサービスにおける商品の多様化を図っております。併せて、総在庫量の機動的な確保、調整機能も担っております。不動産流通機構（レインズ）のデータベースはもとより、仲介業者や保証会社、金融機関等業界のつながりを駆使し、非公開物件の情報を収集、迅速な意思決定を以て、買い付けを行っております。このような取り組みの結果、お客様に資産価値の高い物件を提供できていると考えております。
また、１棟での仕入及び自社開発案件の竣工が見込まれる際に全体の３割程度を上限の目安として業者販売を通じて市場へ自社開発物件の供給を行っております。これは物件情報を継続的且つ安定的に収集し、将来を通じ円滑な仕入れを行うこと、柔軟に安定した資金繰り運営を行うことを主な目的としております。そのため、予算策定時において見込まれる１棟での仕入及び自社開発案件の増減によって売上高に占める業者販売の比率が変動するものとなっております。
※２： パワーカップルとは共働きで高収入を得ている夫婦やパートナーと当社では定義しております。
※３： DINKSとは、"Double Income No Kids" または "Dual Income No Kids"の頭文字を並べたものであり、共働きで現状子供を持たない、或いは意識的に作らない、その生活観のことを指しております。
③ 不動産ファンド
顧客ニーズならびに不動産投資に関して多様化しているニーズに対応するべく、不動産特定共同事業法に則った不動産ファンドサービス（VERFUND）を展開しております。当社で取り扱っている商品をファンドサービスの資産として当社の仕入時の価格で組み入れし、ファンド商品組成を行っております。また、電子取引業務の許可取得及び電子取引の基盤を構築したことによって、契約締結行為がオンライン上で完結するなど利便性が向上しております。
VERFUNDは一口10万円から始めることができ、ファンド組成後３か月から６か月の運用期間を経て、当社の不動産コンサルティングサービスにおける販売機能による顧客への販売活動や、当社での買戻しを以てファンド運用を終了し、運用終了月の翌々月までに、運用期間中の賃料及び物件売却時の売却価格と仕入時の価格の差額（物件売却利益）から、投資家の出資割合に応じて出資金及び分配金の支払いを実施します。短い運用期間で行う為、不動産投資が初めての方でも取り扱いやすいファンドと考えております。また、VERFUNDへの投資家の元本保全措置として、当社が劣後出資をし、投資家の優先出資に係るリスクを抑制する仕組みを導入しております。取り扱いやすい商品群を構成することによって、不動産投資への門扉を開き、当社主力収益である不動産コンサルティングサービスの顧客を獲得する役割を不動産ファンドサービスは担っております。
※劣後出資は30％を目途として出資しております。
(2) 不動産管理サービス
不動産管理サービスは、賃貸・建物管理サービスとして、リーシング※４やクレーム対応、原状回復工事等の賃貸管理機能と自社開発物件の建物設備管理や管理組合対応等の建物管理機能を主として不動産管理収益を獲得しております。
不動産管理サービスに関しては、賃貸管理サービスを中心に取り揃えており、顧客ニーズと当社の長期的な収益性を勘案したラインナップとなっております。当社から物件を購入したお客様の大半は、当社の不動産管理サービスをご利用いただいております。
具体的には「集金代行プラン」「楽々プラン」「安心プラン」「V95プレミアムプラン」の４つのラインナップであり、「集金代行プラン」が集金代行契約に、「楽々プラン」「安心プラン」「V95プレミアムプラン」が特定賃貸借契約にそれぞれ分類されます。集金代行契約は空き室リスクがありますが、募集条件や更新条件をお客様ご自身で決めることができる点がメリットとなり、特定賃貸借契約は当社が転貸を目的に借上げることから、空き室リスクが無く安定運用できる点がメリットとなります。なお「楽々プラン」は特定賃貸借契約ではありますが、借上賃料が入居者賃料と連動する（パススルー型※５）ものであり、２契約の中間的な性質を持ちます。
設立以来の管理物件全体では「集金代行プラン」と「安心プラン」の２プランが主流となりますが、賃料インフレの環境もあり直近では「集金代行プラン」の利用が最も多くなっております。
「集金代行プラン」は、オーナーが所有するマンションの入居者から支払われる賃料の回収等を当社がオーナーに代わって代行するプランであり、経験や知識を有するオーナーが当社と共同で管理を行うことができます。管理手数料は777円/月となっており、有料オプションで、修繕費用と原状回復工事費用が保証されるサービス（月額3,000円、上限30万円まで）を追加することが可能となっております。また、家賃の見直し等をご検討される場合、当社から周辺エリアの賃料相場等の参考情報等を提供し、オーナー様からのご意向を入居者様へご案内するための連絡業務を行います。なお、契約内容の変更や条件に関する判断・決定は、オーナー様にて行っていただきます。
「楽々プラン」は、パススルー型※５の特定賃貸借契約の形式を取っており、空室リスクは所有者が負担するものの、滞納リスクが所有者になく、また、弊社が貸主の立場で管理業務を行うことから、オーナーの管理の手間が集金代行プラン以上に軽減されます。借上賃料は入居者賃料から3,300円（販売とセットでの提案の場合）控除したものになっており、修繕費用と原状回復工事費用が保証されるサービス付き（10年間・上限30万円まで）のプランとなっております。
「安心プラン」は、空室リスクを回避する家賃保証型の特定賃貸借契約（一般的な「家賃保証サービス」と同様）となっており、借上賃料は、当社査定賃料の90％～95％、修繕費用と原状回復工事費用が保証されるサービス付き（10年間・上限30万円まで）の最も安心して資産形成が可能なプランとなっております。
「V95プレミアム」は、大口顧客に限定した提案となりますが、安心プランと異なり、定期借家型の特定賃貸借契約となっており、10年間借上げ賃料の変更がなく、また、修繕費用と原状回復費用の保証額に上限がないプランとなっております。不動産管理サービスにおいて、当社の全社的なコンサルティング機能の発揮と商品・サービスの多様化を企図して、賃貸管理サービスの開発や、入居者向けサービスの開発等も行っております。賃貸管理サービスに関しては、前述の通り、通常の賃貸管理委託サービス（集金代行サービス）や家賃保証サービスを提供しており、家賃保証サービスには条件に応じて期間や保証料率を変動させる等、顧客ニーズと当社の長期的な継続可能性を勘案しつつ、サービスを開発、提供しております。契約事務、更新手続き、家賃の入出金管理、仕分け業務等の業務効率化を図る為に、Salesforceによる顧客管理及び物件管理を中心としたデータマネジメントプラットフォームを構築し、会計システムとの連携も行っております。
加えて、不動産コンサルティングサービスを通じてオーナーを支援する自社企画のアプリケーション（ベルテックスオーナーアプリ）の無償での提供も行っております。ベルテックスオーナーアプリでは、当社からの収支報告、書類保管、物件情報の管理等、煩雑な管理を電子媒体で一元管理することができ、チャット機能等でオーナーと当社間で円滑にコミュニケーションを行える点が特徴と考えております。
また、入居者向けのサービスに関しても提供しております。家財保険や設備トラブルの24時間駆けつけサービス、騒音・近隣トラブルサポート、優待サービスをパッケージ化して入居者に提供しているサービスである「ベルプラス」が入居者向け主力商品であります。加えて、入居者向けのアプリケーション（ベルテックス入居者アプリ）を無償提供しており、修繕相談（チャット機能）や管理業務の報告、電子契約（保存）等がアプリ上で行えることで、顧客満足度の向上にも取り組んでおります。入居率※６も当社の管理物件全体で99.8%（2026年６月末現在）と業界においても極めて高い水準を維持しております。サービスラインナップ及び企画が賃貸・建物管理サービスの特徴と考えております。
賃貸管理戸数は5,259戸(2026年６月末現在)となっており、順調に拡大しております。
※４： リーシングとは、不動産（当社の場合、マンション）の賃貸を支援する業務を指します。賃貸借取引の仲介のみならず、賃貸条件の設計・調整など、賃貸収益性を確保するためのサービス業務を含む仕事として定義しております。
※５： パススルー型とは、入居テナントとの契約賃料に応じて、オーナーへ賃料を支払うスキームを言います。一般的なパススルー型は、回収した賃料に応じた支払いとなりますが、弊社では、特定賃貸借契約の形式を取っており滞納保証の要素を付けていることから、契約賃料に応じた支払いと定義しております。
※６：当社の管理戸数のうち契約期間中もしくは契約申込済みの戸数の割合です。（特定賃貸借契約の物件は、全て契約期間中に含みます。）
【業績等】
ＰＢＲ：
配当利回り：4.5％～5.8％
公募時吸い上げ資金：23.7億
公募時時価：62億
【株主構成】 以下180日
本募集並びに引受人の買取引き受けによる売出しに関連して、売出人かつ貸株人である梶尾 祐司並びに当社新株予約権者である馬場 裕史、澤田 統吉、佐々木 義孝、鈴木 康弘、加藤 賢二、鈴木 信裕、青木 丈介は、主幹事に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2027年３月16日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すことは除く。）等を行わない旨合意しております。
また、当社は主幹事会社に対し、ロックアップ期間中は主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行又は当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行（ただし、本募集、株式分割、ストック・オプションとしての新株予約権の発行及びオーバーアロットメントによる売出しに関連し、2026年８月14日開催の当社取締役会において決議された主幹事会社を割当先とする第三者割当増資等を除く。）等を行わない旨合意しております。
【代表者等】
【参考類似企業】今期予想PER(8/24)
【私見】
仮条件上限：550円
初値予想：650円
ブック申し込み度・・・中立
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価３
0 件のコメント:
コメントを投稿