【事業内容】
（１）事業の内容
① ＣＲＥソリューションビジネス
企業のＣＲＥに関するニーズは、事業拠点のサイクルに関するものから経営課題に関するものまで様々なものが存在します。当社グループのＣＲＥソリューションビジネスは、顧客企業のＣＲＥニーズに対して、以下の流れで不動産テックを活用しながら顧客にとって最適なＣＲＥに関するソリューションを提供しております。ＣＲＥソリューションビジネスにおける売上高は、当社グループ全体の売上高に対して約81％（2023年８月期実績）を占めております。
a. 不動産テックを活用したＣＲＥニーズの把握・分析
企業におけるＣＲＥに関するニーズは多岐に亘ると考えております。例えば、拠点に関するニーズとして新規出店、サプライチェーンの維持、拠点再編や資産（遊休不動産）の活用等というものから、経営課題に関するニーズとして資本効率向上、資産圧縮や整理、サステナビリティへの対応等など、幅広くかつ多様なニーズ・課題が存在し、加えて、これらのニーズや課題を企業自体が明確に認識していない可能性もある状況です。
独自のＡＩエンジンが有価証券報告書や中期経営計画書等の開示資料を自動的に分析して売却動向を把握する不動産テックシステム「CCReB AI」、当社の有する不動産テックシステムと連携し生成ＡＩを活用して分析や提案ポイントを示唆するチャットボット形式による社内テックシステム「CCChat（ククチャット）」などにより、企業が抱えるＣＲＥに関するニーズや課題を把握・分析し、潜在的なものも含めたＣＲＥに関するニーズの掘り起こしを行っております。
b. 顧客ニーズに即した最適解のアドバイザリーの実施
ＣＲＥニーズを把握・分析したうえで、企業に対してＣＲＥ戦略の検討や立案を行い、また、企業もしくは不動産会社からの紹介などにより、拠点戦略、遊休地活用、資本効率向上、その他のＣＲＥに関する様々なニーズについて、企業にとって最適なＣＲＥ戦略の提案を行います。これらの提案の際も「CCReB AI」や「CCChat」、事業用不動産に強みを持つマッチングシステム「CCReB CREMa」を活用し、不動産戦略に留まることなく、企業の企業経営・財務領域への影響を意識した当社ならではのＣＲＥ戦略の提案、アドバイザリーを行います。
c. 顧客ニーズに応じた具体的なソリューションの提供
企業が抱えるＣＲＥに関する課題やニーズに対する最適なソリューションを提供するに際し、事業用不動産マッチングシステムである「CCReB CREMa」などの不動産テックシステムを活用するとともに、ＣＲＥに関する豊富な不動産プレイヤーとのリレーションや企業に対するＣＲＥ提案営業の実績と経験により蓄積したノウハウにより、企業に対してワンストップで幅広いソリューションサービスを提供しております。
上記のように、企業が抱えるＣＲＥに関する様々なニーズや課題に対して、不動産テックを活用し企業にとって最適なソリューションをカスタムメイドによって提案、サービスの提供などを行うことが当社グループのビジネスモデルとなります。
② 不動産テックビジネス
不動産業界は、ＤＸ推進が大きく遅れている業界の一つとして挙げられることが多く、その背景には不動産業界特有の情報の非対称性や属人的な営業活動等があると考えられております。加えて、不動産業界の中でもBtoBの分野にあたる企業向けのＣＲＥ営業活動においては、数多ある企業の不動産ニーズの把握からアプローチ、ニーズの解決、取引の推進までの一連の業務フローのほとんどがデジタル化されておらず、アナログで行われているのが現状です。当社では、これまでの長年の経験と知見に基づき、こうした不動産業界における不動産売却や購入ニーズの発掘から実際の取引成約に至るまでの取引の一連の過程について、テックシステムを開発し、不動産プレイヤー（不動産会社、資産運用会社、金融機関、建設会社、不動産調査会社等）向けにサブスクリプションサービス等として以下の各サービスの提供を行っております。不動産テックビジネスの売上高は、当社グループ全体の売上高に対して約19％（2023年８月期実績）を占めております。
a. ＣＲＥ営業支援システム“CCReB AI（ククレブエーアイ）”
「CCReB AI」は、有価証券報告書、中期経営計画書等の開示情報を当社独自のＡＩエンジンが解析し、不動産に直接的・間接的に関連するキーワード等の定性情報や財務データ等の定量情報から各企業の不動産ニーズ（売買、資産流動化、有効活用、賃貸、新規出店、工場新設等）をスコアリングし、ＣＲＥ営業のターゲット先企業を効率的に抽出するＣＲＥ営業支援システムです。不動産売却を行う上場企業の中には、有価証券報告書及び中期経営計画書内で言及される経営方針や、財務諸表の動き等に多くの共通点があります。当社グループでは、サービス開発段階から現在に至るまで、上場企業の不動産売却動向と経営方針及び各種指標等の関連性を計測し、機械学習をさせることによって将来的な不動産のニーズの可視化を可能にしました。また、非上場企業においても、外部の信用調査会社の提供するデータなどを活用することで同様のスコアリングを可能としております。
当サービスは、サブスクリプションサービスとして販売を行っており、不動産会社、資産運用会社、金融機関、建設会社、不動産調査会社等のＣＲＥに関わる幅広い企業に導入され、ＣＲＥ営業のためのターゲッティングや企業分析等に活用されております。サービス提供にあたっては、分析対象を上場企業、もしくは上場企業に加えて非上場企業を設定するか、企業が保有する固定資産情報のダウンロード機能などの付帯機能を設定するかなどを含めた複数のサービスプランを用意しており、導入企業より月額利用料を収受しております。
なお、当社は、当サービスにおけるこれらの仕組みに関する知的財産を保護するため特許（企業の経営情報を解析し、不動産取引などの動向予測、営業支援のためのプログラム）を取得（特許登録第6908308号）しております。
b. 事業用不動産マッチングシステム“CCReB CREMa（ククレブクレマ）”
「CCReB CREMa」は、工場や物流倉庫等の事業用不動産に強みを持つ、世の中の売買・賃貸借・有効活用等の不動産情報/ニーズをマッチングさせるシステムです。不動産業界においては既に類似の不動産マッチングサービスが一定程度普及しているものの、その多くは一般消費者向けのBtoCサービスであり、またBtoB向けであっても投資用不動産やオフィス賃貸等の用途を限定したものとなっております。そのような中、「保有する工場の売却先を探してほしい」「新規事業拠点の土地情報を探しているが、なかなかマッチする情報が見つからない」「事業所が低稼働となっており有効活用施策を検討したい」という企業の声や、当該企業にサービスを提供する不動産プレイヤーからの要望を受け、事業用不動産に特化したマッチングプラットフォームを開発しました。当サービスは、2020年10月に成功報酬型のサービスとして運用を開始し、現在に至るまでに累計で約５万件を超える不動産情報とニーズが蓄積され、多数のマッチングを創出しております。さらに2023年９月からは月額料金型のサブスクリプションサービスである「CCReB MB（ククレブマッチングボックス）」の提供を開始し、社内専用の情報管理・マッチング機能や、営業担当者・部門ごとの案件進捗管理・営業パフォーマンス管理機能を追加したプランを展開しております。また利用ユーザー自身が登録情報へのマッチング状況を確認できるプランとして「CCReB CREMa＋（ククレブクレマプラス）」を追加するなどのラインナップの拡充を図り、営業管理ツールとして不動産プレイヤーを中心に幅広く導入が進んでおります。
c. BtoBポータルサイト“CCReB GATEWAY（ククレブゲートウェイ）”
「CCReB GATEWAY」は、企業の最新の経営トレンドや企業経営に必要となる情報を発信するBtoBポータルサイトです。上場企業による適時開示情報や当社が独自に保有するデータ等についてＡＩエンジンを用いて分析した情報を発信し、例えば有価証券報告書や中期経営計画書から抽出した経営方針に関するキーワードをワードクラウドで表示する「ホットワード分析」等、企業不動産（ＣＲＥ）に限らず企業が経営戦略を検討する際に役立つ各種コンテンツを提供しております。本サイトにおける各種コンテンツは、現在、サイトに会員登録したユーザーに対して無償で提供し、幅広い業種にわたり、経営層や経営企画・財務部門をはじめとするビジネスパーソンに利用されている一方で、当該ビジネスパーソンに対してサービスを提供する企業群からバナー広告を募り、広告掲出料による収入を収受しております。当社グループとしては、広告収入を収受するとともに、これらの「CCReB GATEWAY」の会員ユーザーは、将来的・潜在的なＣＲＥ提案の顧客や事業パートナーの候補先になると考えているため、将来的な顧客基盤形成における重要なプラットフォームを担うポータルサイトと位置付けております。なお、当社は、当サービスにおけるこれらの仕組みに関する知的財産を保護するため特許（企業の経営情報から不動産情報などをキーワードで分析する情報分析プログラム）を取得（特許登録第7432980号）しております。
d. その他
上記３サービスに加え、「CCReB AI」においてサブスクリプションサービスとして提供している情報の一部をスポット業務として納品するサービスとして、有価証券報告書に記載の固定資産情報をリスト化した「CCReB PROP（ククレブプロップ）」や中期経営計画書に記載の経営方針に関する特定のワードをリスト化した「CCReB Clip（ククレブクリップ）」等の事業の展開も行い、主にコンサルティング会社や教育機関、メディア向けに提供しております。
また、当社グループはテックシステム開発にあたり適切な事業パートナーを選択した上で、システム連携やＯＥＭ生産によるサービス提供も行っております。大手デューデリジェンス会社と提携して開発を行った、対象不動産に係る都市計画情報や土壌汚染情報等の公的情報を一括調査可能な「CCReB BI（ククレブビーアイ）」を始め、2024年２月より新たに外部企業と連携し「CCReB AI」及び「CCReB CREMa」に不動産謄本取得機能を実装しております。今後も、自社内でのシステム開発に拘らず、効率的かつ最適な手段により、不動産テックシステムの継続的なサービス向上に努めてまいります。
(3) マーケットにおける独自のポジショニング
ＣＲＥマーケットは民間法人の保有不動産のストック数に比べ、不動産情報の流通量が少なく、情報の非対称性や秘匿性により難易度の高いマーケットと言えます。このような中、当社は大手不動産会社や中堅・中小の不動産会社が積極的に取り扱わない独自の分野にポジショニングしております。
特にＣＲＥの中でも当社が強みを持つ工場・倉庫等の事業用不動産については、その国内ストックの６割以上が築30年を超える（注）３.とされ、再開発による新陳代謝が進むオフィスビル等とは異なり、老朽化・遊休化した工場・倉庫等が数多く存在する状況です。こうした背景に加え、昨今のサプライチェーンの見直しや生産効率向上に向けた設備投資、さらには地政学リスクを踏まえた製造の国内回帰の可能性から、事業用不動産の分野は今後新陳代謝が進むポテンシャルが大きい分野であると考えております。
なお、事業用不動産は企業の事業内容と密接に関連することから、一般的な不動産に関する知識・ノウハウのみならず、当該施設で営む生産活動やサプライチェーンに関する事業用不動産独自の知見が必要となります。さらに、企業の経営戦略や財務戦略等に関する理解も必要となることから、参入障壁が高い市場と言え、企業に対して総合的なＣＲＥソリューションを提供する不動産プレイヤーは限定的であることから、当社にとって大きなビジネスチャンスが存在する経営環境であると考えております。
(4) 当社事業の特徴
① 不動産テックを活用したサービス提供フロー
ＤＸ推進が遅れ非効率な業務が数多く残る不動産業界において、企業不動産（ＣＲＥ）に関するビジネスにフォーカスしております。当社は、企業に対するＣＲＥ提案までの社内の全ての業務の自動化を念頭に、自社開発の不動産テックを全てのビジネスブレインとして中心に位置づけ、これまで人力に頼りがちであったあらゆる業務をデジタル化し、案件獲得に向けたリードタイムを短縮化することで、１社でも多くの企業のＣＲＥ戦略に関する課題解決へのソリューションを提供することを目標としております。
実際にＡＩの活用と社内業務のＤＸ推進により各ビジネスの効率化を図るとともに、昨今、資本効率の向上やサプライチェーンの再構築など多くの課題を抱える企業のＣＲＥニーズに対し、デジタルの力を活用しワンストップでソリューションの提供を行っております。ＣＲＥに関するソリューションの提供と不動産テックを有機的に連携させながら事業を進めていくことに当社グループの事業の特徴があり、具体的にはそれぞれ以下のように取り組んでおります。
a. 営業活動におけるＡＩの活用と社内業務のＤＸ推進
一般的に、企業不動産（ＣＲＥ）に関する営業活動を実施する際には、無数に存在する企業の中から不動産の売買や賃貸借を行うニーズを持つ企業を探索する必要があり、営業部員の属人的な知見や関係性により案件の獲得を行う傾向があります。そのため、営業先が自然と限定され、実際にはＣＲＥニーズがあるにも関わらず有益なソリューションの提案が行き届いていないケースも多くあります。このような問題を解消すべく、当社では有価証券報告書や中期経営計画書、各種財務諸表等の企業が開示する情報に基づきＣＲＥニーズを可視化する独自のＡＩシステムを開発し、抜け漏れのない提案先の選定、提案の質やスピード、成約率の向上に活かしております。
こうした提案先企業選定の効率化に加え、相談を受けたＣＲＥニーズをスピーディーに検討するため、企業のニーズに合致する可能性の高い情報を自動的に抽出する独自のマッチングシステムを開発・導入しております。一般的に、不動産業界では営業部員の経験や知見に基づく判断に依拠して案件を紹介することが多く、本来であればマッチングしていたニーズの見落としや、成約可能性の低い案件への取組みなど、非効率な営業活動が課題となっております。当社はこうした課題に対し、マッチングシステムを活用することで、成約可能性の高いニーズの見落としを防止するとともに、確度の高い案件におけるＣＲＥソリューション提案に注力して取り組むことで、案件の検討開始から組成までのリードタイムを大幅に圧縮するなど、ＣＲＥに関する営業活動の大幅な業務効率化を推進しております。
ＣＲＥ戦略は景気動向がどのような状況かにかかわらず経営戦略の一環として実行されるため、その時々の状況に合わせたソリューションを提供することが可能なことから、当社のビジネスは景気変動の影響を受けづらい事業構造になっております。企業側の行動として景況感の良い時には積極的な新規出店や設備投資が行われ、景況感が悪い時には、撤退や工場閉鎖等のアクションが起こり、好不況いずれに際しても不動産の取得や売却、賃貸や賃借、資産の有効活用などの取引が発生し、景気の各局面において収益獲得機会があり、かつ当社グループにおいて様々なサービスを提供することができることから、景気変動に強い事業構造を有していると考えております。
② プラットフォーマーならではのネットワーク効果
不動産テックシステムの活用により企業へのＣＲＥに関するソリューションを提供する「プレイヤー」の側面と、不動産テックシステムをユーザーに提供する「プラットフォーマー」の側面を併せ持っております。このようにＣＲＥマーケットにおけるプレイヤーとプラットフォーマーを兼ねるポジショニングをとることで、企業に対しＣＲＥソリューションの提案を行いながら、場合によっては企業からの不動産ニーズをプラットフォームの利用ユーザーである不動産プレイヤーに紹介するなど、不動産プレイヤーと企業へのソリューションの提供を通じた橋渡しの役割を担うことで、ネットワーク効果を創出し、継続的な相談などによる好循環を実現しております。
③ 多様な収益ポイント
企業不動産（ＣＲＥ）から派生するあらゆるニーズをとらえることで、ＣＲＥソリューションビジネス及び不動産テックビジネスに関する多様な収益ポイントを擁しております。また、不動産テックによるサブスクリプション収入、ＣＲＥアドバイザリーに関する固定収入に加えて、バランスシートを活用した不動産賃貸収入による固定収入の売上高計上により、固定収入の実績が積み上がってきております。
（5）高い収益性と財務健全性の両立
不動産テックを活用した独自のビジネスモデルを確立することで、不動産プレイヤーとの比較においても、適切なレバレッジ水準を維持しながら財務基盤の健全性と高い収益性の両立を実現しております。
【業績等】
決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益
2025/08 連結会社予想 1,792 515 500 340
2024/08 連結見込 1,269 420 416 288
2023/08 連結実績 703 233 234 163
2022/08 連結実績 515 146 147 98
決算期 種別 EPS BPS 配当
2025/08 連結会社予想 87.09 467.70 -
上場時発行済株数 4,103,637株（別に潜在株式346,300株）
公開株数 1,392,500株（公募640,000株、売り出し570,900株、オーバーアロットメント181,600株）
調達資金使途 人件費関連、広告宣伝費、本店移転経費
ＰＥＲ：10.9
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：13.2億
公募時時価：39億
【株主構成】 以下180日
宮寺之裕 代表取締役社長 1,868,000 49.56%
(株)ﾌｨｰﾙﾄﾞ･ﾊﾟｰﾄﾅｰｽﾞ その他の関係会社 784,091 20.80%
ｺﾀｴﾙ信託(株) 新株予約権信託の受託者 346,300 9.19%
ｴﾑｴﾙ･ｴｽﾃｰﾄ(株) 取引先 181,819 4.82%
(同)ｽﾃﾙﾗ 特別利害関係者など 160,000 4.24%
(株)ｼｰｱｰﾙｲｰ 資本業務提携先 90,000 2.39%
(同)ﾃｨｰ･ｴﾑ･ﾃｨｰ 代表取締役社長の資産管理会社 77,271 2.05%
白土秀樹 元取締役 49,091 1.30%
東金陽子 特別利害関係者など 40,000 1.06%
鏑木範久 特別利害関係者など 40,000 1.06%
藤本健太郎 特別利害関係者など 40,000 1.06%
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ貸株人である宮寺之裕、売出人である株式会社フィールド・パートナーズ及びエムエル・エステート株式会社並びに当社株主(新株予約権者を含む。)であるコタエル信託株式会社、合同会社ステルラ、株式会社シーアールイー、合同会社ティー・エム・ティー、白土秀樹、東金陽子、鏑木範久、藤本健太郎、小室仁、本宮由佳子、太田佐貴子、岡崎茂一、東金太一、玉川和信は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2025年５月26日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等を除く。）等を行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者名 宮寺 之裕（上場時48歳8カ月）／1976年生
本店所在地 東京都千代田区内神田
設立年 2019年
従業員数 12人 (2024/09/30現在)（平均36.7歳、年収780万円）、連結12人
事業内容 AI（人工知能）を活用したCRE（企業不動産）に関するソリューションの提供および不動産テックシステムの開発・販売
URL https://ccreb.jp/
株主数 17人 （目論見書より）
資本金 200,000,000円 (2024/10/24現在)
代表者生年月日 1976年03月10日生まれ
代表者略歴
1998年04月 興銀リース株式会社（現みずほリース株式会社） 入社
2002年10月 株式会社国土評価研究所 入社
2006年03月 森トラスト株式会社 入社
2007年02月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社(現株式会社KJRマネジメント）入社
2014年08月 三井不動産株式会社 入社
2016年01月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（現株式会社KJRマネジメント）入社、10月：同社投資第二部長
2019年07月 当社 設立 代表取締役（現任）
2021年10月 ククレブ・マーケティング株式会社 設立 代表取締役(現任)
【幹事団】
主幹事証券 みずほ - -
引受証券 楽天 - -
引受証券 水戸 - -
引受証券 極東 - -
【参考類似企業】今期予想PER(10/29)
2337 いちご 12.8倍 (連結予想)
3454 Fブラザース 22.0倍 (連結予想)
3458 シーアールイー 7.1倍 (連結予想)
3491 GATECH 24.8倍 (連結予想)
3772 ウェルス 10.6倍 (連結予想)
3796 いい生活 50.2倍 (連結予想)
4054 日本情報 20.0倍 (連結予想)
4389 プロパティD 16.8倍 (連結予想)
6093 エスクローAJ 22.0倍 (連結予想)
8912 エリアクエスト 14.0倍 (連結予想)
8923 トーセイ 9.9倍 (連結予想)
8934 サンフロンティア 6.3倍 (連結予想)
【私見】
業種としては不動産テックということで、以前は人気業種でしだ、最近では同業も多く、大きな優位性はないのかと思います。業績の伸びは良く、ＰＥＲからも割安感はあり上値余地はあると思います。株主構成から、ロックは万全で売り要素はなく、規模的には大きくはないので初値でそこそこ人気にはなりそうですが、何倍にもなる銘柄ではない予想します。
想定価額：1050円
仮条件上限：950円
初値予想：1400円
ブック申し込み度・・・強気
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価：3.5
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