【事業内容】
主に愛知県を中心にその周辺地域において不動産に関わる事業を展開しております。報告セグメントについては、開発セグメント、ストックセグメント、ホテルセグメントの３分類としております。報告セグメントの概要については、開発セグメントでは不動産の企画・開発、販売、ストックセグメントでは不動産の賃貸及び管理を主な事業としております。ホテルセグメントではビジネスホテル運営に関する事業を行っております。
① 開発セグメント
インベストメント事業及びソリューション事業の２事業にて構成しております。開発セグメントでは、都市型分譲マンションの企画・開発、販売を行っております。１Ｋタイプのみの場合はインベストメント事業が単独で行っております。ＬＤＫタイプを有する複合型の場合にはインベストメント事業・ソリューション事業が共同で行っております。また、インベストメント事業については、都市型商業ビルの企画・開発、販売、ソリューション事業については、宅地分譲の企画・開発、販売及び土地・建物等の買取販売・売買仲介なども行っております。開発セグメントについては、その都度の取引で収益を獲得するスキームが主であり、フロービジネスに該当いたします。
ａ．インベストメント事業
主な事業内容は、以下のとおりであります。
不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、１Ｋタイプの都市型分譲マンション（ブランド名：パルティール、プログレッソ）の企画・開発を行っております。インベストメント事業においては、不動産業者に当社が販売し、当社から購入した不動産業者がそれぞれの顧客（不動産オーナー）に販売するスキームとしております。また、都市型商業ビル（ブランド名：アストラーレ）の企画・開発、販売も行っております。なお、都市型分譲マンション及び都市型商業ビルの設計監理・建設工事等については、設計会社や建設会社などに外注しております。
インベストメント事業が販売する都市型分譲マンションについては、後述するストックセグメントにおけるマネジメント事業が借主募集・賃料請求その他各種の不動産管理業務を受託することで、不動産オーナーに対して当社にて間断なくサービスを提供できることが特徴であります。また、不動産オーナーに引き渡しするまでの間は所有者である当社が賃料収入を得ることができるため、ストックビジネスの特徴も有しております。
ｂ．ソリューション事業
主な事業内容は、以下のとおりであります。
（ａ）都市型分譲マンションの企画・開発、販売
インベストメント事業と共同で、ＬＤＫタイプの都市型分譲マンション（ブランド名：パルティール）の企画・開発を行っております。ソリューション事業においては、各種不動産ウェブサイトに掲載し、得られた反響に基づくインバウンド型の販売スキームによって、主として単身・ＤＩＮＫｓ層などの一般個人等に直接販売しております。
（ｂ）宅地分譲の企画・開発、販売
愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、建築条件のない宅地分譲（ブランド名：リベルタ）の企画・開発、販売を行っております。不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、宅地造成などを行ったうえで、主に一般個人や建売業者・買取業者への販売を行っております。なお、宅地造成等については、造成工事会社などに外注しております。
（ｃ）不動産買取販売・売買仲介
愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、戸建・マンション・収益物件などの買取販売や売買仲介を行っております。
② ストックセグメント
ストックセグメントは、マネジメント事業及びレンタル事業の２事業にて構成しております。ストックセグメントについては、文字どおりストックビジネスに該当し、不動産の賃貸・管理に関する業務全般及びレンタルトランクルームの運営等を行うマネジメント事業、貸会議室・レンタルオフィスの運営を行うレンタル事業を行っております。
ａ．マネジメント事業
主な事業内容は、以下のとおりであります。
（ａ）プロパティマネジメント
主に開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの不動産オーナーから委託を受け、借主募集、賃料・共益費等の請求・回収、建物のメンテナンスなどの不動産管理業務をサポートしております。
（ｂ）ビルメンテナンス
開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの管理組合から委託を受け、日常清掃や設備の点検・保守など建物管理業務及び会計出納業務をサポートしております。なお、日常清掃や設備の点検・保守等については、主に清掃会社や保守会社などに外注しております。
（ｃ）不動産賃貸
用途の異なる各種不動産を自社で保有し、テナントオフィス、ビジネスホテル、居住用マンション等として企業や一般個人に賃貸を行っております（主なブランド名：アストラーレ）。なお、アストラーレは都市型商業ビルブランドの総称であり、販売用だけでなく賃貸用としてもラインナップしております。また、屋内型レンタルトランクルームの運営（ブランド名：Ｇｏｏｄストレージ）も行っております。
（ｄ）修繕・原状回復工事・リフォーム
管理受託物件における風呂・トイレの故障による修繕や入居者の退去に係る原状回復、経年劣化によるリフォームなどを請け負うことに加え、クロスの張り替えや室内設備のグレードアップなど入居促進や資産価値向上に繋がる提案も行っております。なお、修繕や原状回復、リフォームについては、修繕会社やリフォーム会社に外注しております。
ｂ．レンタル事業
主な事業内容は下のとおりであります。
（ａ）貸会議室
貸会議室（ブランド名：タイムオフィス）を名古屋市内で１店舗運営しております。
（ｂ）レンタルオフィス
レンタルオフィス（ブランド名：オフィスプラス）を名古屋市内で２店舗運営しております。なお、貸会議室・レンタルオフィスともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託しております。
③ ホテルセグメント
・ビジネスホテル事業
主な事業内容は、以下のとおりであります。
ビジネスホテル（ブランド名：ジャストイン）を愛知県内及び三重県内で３店舗運営しております。ビジネスや観光の拠点に適したロケーションへの出店と快適な客室づくりを追求し、お客様の”ＪＵＳＴ（Ｊｏｙ：喜び・Ｕｓｅｆｕｌ：役立ち・Ｓａｆｅ：安全・Ｔｒｕｓｔ：信頼）”に応える宿泊サービスの提供に努めております。なお、ビジネスホテル３店舗ともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託しております。また、客室清掃やリネン交換については、清掃会社・リネンサプライ会社に外注しております。
【業績等】
決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益
2026/04 連結会社予想 5,609 706 611 463
2025/04 連結実績 5,438 690 611 817
2024/04 連結実績 5,532 811 716 478
2023/04 連結実績 4,458 468 414 308
決算期 種別 EPS BPS 配当
2026/04 連結会社予想 388.90 4,135.92 78.00
上場時発行済株数 1,236,000株（別に潜在株式73,800株）
公開株数 190,000株（公募150,000株、売り出し40,000株）
調達資金使途 長期借入金の返済
ＰＥＲ：6.7
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：4.9億
公募時時価：32億
【株主構成】
山崎恭裕 代表取締役 930,300 80.73% 180日
山崎忠七 代表取締役の血族 28,800 2.50%
山崎當子 代表取締役の血族 28,800 2.50%
山崎正揮 代表取締役の血族 28,800 2.50%
細江盛方 取締役 14,600 1.27% 90日
奥田慶太 取締役 8,700 0.76% 90日
山忠従業員持株会 特別利害関係者など 8,400 0.73% 180日
伊藤良徳 常務取締役 6,300 0.55% 90日
岐阜信用金庫 特別利害関係者など 6,000 0.52% 90日
山崎美由紀 代表取締役の配偶者 6,000 0.52% 90日
匿名 同社または子会社の従業員 5,200 0.45% 90日
岩田弘典 取締役 5,100 0.44% 90日
山崎由莉 代表取締役の血族 5,100 0.44% 90日
山崎真裕 代表取締役の血族 5,100 0.44% 90日
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ当社株主である山﨑恭裕、当社株主である山忠従業員持株会は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2026年１月24日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出しを除く。）等は行わない旨合意しております。
また、当社の新株予約権を保有する山﨑恭裕、細江盛方、伊藤良徳、奥田慶太、岩田弘典、及びその他18名は主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後90日目の2025年10月26日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社新株予約権及び新株予約権の行使により取得した当社株式の売却等は行わない旨合意しております。
さらに、当社は主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2026年１月24日までの期間中は主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の発行、当社株式に転換若しくは交換される有価証券の発行または当社株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行（ただし、本募集、株式分割及びストック・オプションとしての新株予約権の発行等を除く。）等を行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者名 山崎 恭裕（上場時60歳2カ月）／1965年生
本店所在地 愛知県海部郡大治町三本木
設立年 1991年
従業員数 21人 (2025/05/31現在)（平均36歳、年収607.4万円）、連結42人
事業内容 不動産の企画・開発・販売、不動産の賃貸および管理、ビジネスホテル運営など
URL https://www.yamachuu.co.jp
株主数 31人 （目論見書より）
資本金 99,000,000円 (2025/06/25現在)
【幹事団】
主幹事証券 アイザワ 142,500 75.00%
引受証券 ＳＢＩ 7,600 4.00%
引受証券 ＳＭＢＣ日興 7,600 4.00%
引受証券 東海東京 7,600 4.00%
引受証券 岡三 3,800 2.00%
引受証券 安藤 3,800 2.00%
引受証券 楽天 3,800 2.00%
引受証券 松井 1,900 1.00%
引受証券 岩井コスモ 1,900 1.00%
引受証券 水戸 1,900 1.00%
引受証券 丸三 1,900 1.00%
引受証券 マネックス 1,900 1.00%
引受証券 極東 1,900 1.00%
引受証券 あかつき 1,900 1.00%
【参考類似企業】今期予想PER(7/10)
1420 サンヨーH 6.4倍 (連結予想)
2974 大英産業 5.8倍 (連結予想)
2983 アールプランナ 5.3倍 (連結予想)
2984 ヤマイチ 44.4倍 (連結予想)
3293 アズマハウス 7.6倍 (連結予想)
5280 ヨシコン 4.8倍 (連結予想)
8891 AMGHD 5.9倍 (連結予想)
8892 エスコン 8.6倍 (連結予想)
8904 AVANTIA 16.7倍 (連結予想)
【私見】
名証の不動産案件で、藍沢主幹事と注目度は低いです。最近の地方案件は割安感から公募割れはありませんが、不動産業ということから低ＰＥＲとなり、他社に比べても妥当な水準だと思います。成長性も大きくなく、ロックなしの株主もいることから過度な期待は出来そうもありません。公募割れはないと思いますが、公募やや上の動きと予想します。
想定価額：2600円
仮条件上限：2600円
初値予想：2800円
ブック申し込み度・・・中立
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価：3
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