ＩＰＯ分析（霞ヶ関ホテルリート 投資法人）

 【事業内容】

　霞ヶ関キャピタルがスポンサーのホテル特化型リート。地方の都市や観光地の築浅ホテル15物件を取得する予定であり、平均築年数は2.0年と若い。

　地域別では九州５件で最多。以下、関東と中部、中国が２件ずつ、北海道、近畿、四国、沖縄が１件ずつとなる。開業間もない糸島、長崎、石垣と鹿児島天文館の物件については一定期間、スポンサーが固定賃料を支払うことにより安定性を確保する。なお、霞ヶ関キャピタルが新設したホテルブランド第１号の御殿場の物件は入っていない。

　鑑定評価額は計551.9億円に対し、取得予定価格は492.1億円と10％強のディスカウントとなっている。

　有利子負債比率（LTV）は60％を上限とするが、資産の取得などに伴い一時的に超えることがあるとしている。仮定価格段階の運用予想は26.1期末46.9％、26.7期末46.9％、27.1期末44.3％を見込んでいる。

【業績等】

決算期 種別 営業収益 営業利益 経常利益 純利益

2027/01 単独会社予想 1,687 1,155 900 900

2026/07 単独会社予想 1,563 1,044 777 777

2026/01 単独会社予想 1,561 1,116 673 673

決算期 種別 EPS BPS 配当

2026/07 単独会社予想 2,707.00 - 2,925.00

2027/01 単独会社予想 3,133.00 - 3,352.00

上場時発行済株数 287,300株

公開株数 298,385株（公募285,700株、オーバーアロットメント12,685株）

調達資金使途 資産の取得

ＰＥＲ：

ＰＢＲ：

配当利回り：

公募時吸い上げ資金：172億

公募時時価：203億

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 【株主構成】 

霞ヶ関ｷｬﾋﾟﾀﾙ(株) スポンサー 1,600 100.00%

【代表者】

代表者名 佐藤 正弥

本店所在地 東京都千代田区霞が関

設立年 2025年

従業員数 -

事業内容 霞ヶ関キャピタルをスポンサーとするデベロッパー系ホテル特化型上場リートであり、国内ホテルマーケットで供給が不足する多人数向けホテルに日本各地で投資する。

株主数 1人　（目論見書より）

資本金 160,000,000円　(2025/07/09現在)

【幹事団】

主幹事証券 みずほ - -

引受証券 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー - -

引受証券 大和 - -

引受証券 ＳＭＢＣ日興 - -

引受証券 楽天 - -

引受証券 ＳＢＩ - -

【参考類似企業】今期予想PER（7/17）

3287　星野ＲＲ　42.2倍 (単独予想)

3463　いちごホテ　36.2倍 (単独予想)

3472　日本ホテル　39.7倍 (単独予想)

8963　ＩＮＶ　36.1倍 (単独予想)

8985　ＪＨＲ　17.0倍 (単独予想)

【私見】

四年ぶりのリートの上場で、ホテル系のリートで内容としても悪くなく、利回りも6%あることからも公募割れは考えにくく、公募やや上の動きと予想します。リートなので、短期ではなく長期向けでしょう。

想定価額：94600円

仮条件上限：100000円

初値予想：110000円

ブック申し込み度・・・強気

セカンダリー期待度・・・中立

総合評価：3.5