【事業内容】
当社は、「空き家をゼロにする」というミッションのもと、新築戸建てや投資用マンションと比較して、さらに流動性が低下している賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家および二次的住宅以外の人が住んでいない住宅）を中心とした様々な不動産の買取を行い、市場へ流通させる買取再販事業を展開しております。
当社が取り扱う空き家の多くは下記に記載のような瑕疵を保有しているケースがあり、新築戸建てや投資用マンションと比較して流動性が低下しており、当社では「訳あり物件」として取り扱っております。「訳あり物件」における流動性低下の原因となっている「訳」の解決には時間がかかるため、一般の事業者からは買取を敬遠される場合が多く、当社ではそのような物件を専門に買取、当社独自のノウハウや提携している不動産に精通した弁護士にも協力を仰ぎながら、対象物件を活用できる不動産投資家や同業他社、一般消費者へマッチングし販売を行っております。
訳あり物件の種類 | 内容 |
法律的瑕疵 | 対象物件に占有者がいる、物件の共有持分のみが対象、再建築不可物件であるといったような瑕疵です。 |
物理的瑕疵 | 対象物件が主に老朽化から物理的に破損しており、雨漏り、シロアリ被害、傾きなどといったような瑕疵です。 |
環境的瑕疵 | 対象物件が立地する場所について、激しい騒音がある、異臭がする、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風営法）の規制対象となるような店舗があるなどといった瑕疵です。 |
心理的瑕疵 | 対象物件で自殺や他殺があったなどといったような瑕疵です。 |
なお、当社は、「不動産事業」の単一セグメントでありますが、売上高の構成として、不動産売買事業およびその他不動産関連事業とで区分しております。
(1)不動産売買事業
当社が取り扱う空き家は、総務省が発表した令和5年住宅・土地統計調査によると日本全国には2023年時点で900万戸存在するとされており、その中で当社がメインで取り扱っている賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家および二次的住宅以外の人が住んでいない住宅。）は2018年から2023年にかけて37万戸増加し、2023年時点で約385万戸あるとされ、空き家問題は深刻化しています。そして「物件を手放したいと考える持ち主」と「物件を直して再利用したい買い手」が数多く存在するにも関わらず、物件の課題解決を行い双方の橋渡しを担う会社は依然として少ないのが現状です。
そのような環境の中、当社はそのような物件を積極的に購入し、主に対象物件を活用できる不動産投資家や同業他社、一般消費者に販売を行うことにより、全国の空き家の減少に寄与しています。
当社は、後述①マーケティング活動を通じて多様な投資家のニーズを把握していること及び「訳あり物件」の買取再販事業から得られたノウハウを活かして、売主の保有する物件の円滑な流動化を実現しております。
当社の具体的な仕入販売活動は下記①から③に示したとおりです。当社は従来の不動産買取再販事業者と異なり、自社のWEBメディアを活用することにより、地域に限定されず、全国を対象とした効率的な営業活動を行っております。
①マーケティング活動
当社のマーケティング活動は大きく分けてマスメディアマーケティング、WEBマーケティング、オフラインマーケティング、自治体提携の４つのマーケティング活動を実施しております。当社は自社でマーケティング部門を備えており、随時、顧客からの反応を自社のマーケティング活動に反映できる体制を整えております。具体的にはマーケティング部門主導で、広告およびオウンドメディアなどのWEBマーケティング経由でリードを獲得後、各支店の営業担当者が問い合わせに基づき、物件保有者と折衝いたします。その後、営業担当者からのヒアリングにより回収したお客様からの声や交渉履歴をマーケティング部門が分析を行い、アップデート施策でA/Bテストなどの比較実証をしたのちに新たなマーケティング施策として各種広告内容へ反映しております。
a.マスメディアマーケティング
当社の企業認知拡大を目的にテレビCMの出稿、テレビ番組およびラジオ番組への出演などを行っております。
b.WEBマーケティング
仕入に関するリードの増加および販売に関する問い合わせの増加を目的に５つのWEBメディアを運営しております。各メディアを通じて、訳あり物件に特化した情報を提供しております。当社の運営するメディアは、以下となります。
WEBメディア | 特徴 |
訳あり物件買取プロ | 空き家や訳あり物件で悩んでいるユーザーが、悩みを解決できるようなコンテンツを豊富に扱っているメディア |
訳あり買取ナビ | 都道府県名やジャンル名の組み合わせによる検索で表示されるようなコンテンツを豊富に扱っているメディア |
コーポレートサイト | 「AlbaLink」の指名検索で訪れるユーザーに向けて案件の集客を行うだけでなく、採用面でも重要な働きをしているメディア |
不動産投資の森 | 不動産投資のコンテンツを豊富に揃えており、個人投資家のリスト収集としても活用しているメディア |
空き家買取隊 | 空き家の売却方法や処分方法について悩んでいるユーザーが、悩みを解決できるようなコンテンツを豊富に扱っているメディア |
c.オフラインマーケティング
空き家相談会の開催やチラシの送付などの施策を実施しております。
d.自治体提携
全国にある地方自治体と空き家の削減に関する様々な施策を講じております。具体的には、空き家バンクへの掲載が難しく取り扱うことが難しい物件の当社への紹介、空き家相談会の開催などの施策を実施しております。
②仕入活動
仕入活動は、マーケティング活動を通じて当社へ物件売却を検討している顧客からの問い合わせを受けた後に当社の営業担当者が物件の状況、瑕疵、登記情報などを回収し、創業以来蓄積した約３万件の査定データ、近隣不動産の相場などを総合的に勘案して査定を実施いたします。顧客が当社の算出した査定金額に合意した場合、当社と売買契約を締結いたします。
③販売活動
当社の販売活動は、主に自社が運営する各種メディアを通じて接点のある6,000名以上の不動産投資家に対する情報提供のほか、不動産ポータルサイトへの掲載を通じて、当社と接点のない投資家層にも不動産情報を提供することで行っております。
当社の販売取引の特徴として、「第三者のためにする契約」（以下「三為取引」という。）を利用して販売するケースが多い点が挙げられます。具体的には、売主と当社、当社と買主の間でそれぞれ不動産売買契約を締結し（前者については第三者のためにする売買契約）、売主から買主へ直接所有権移転登記を行うスキームです。
このスキームは、売主から当社への所有権移転登記を省略できることから、登記申請から登記完了までのタイムラグが生じず、仕入から販売までの期間を短縮できるとともに、登記に係る登録免許税および司法書士報酬を削減することで、コストの低減および収益率の向上に寄与しております。
(2)その他不動産関連事業
当社にお問い合わせをいただく物件の中には、地価や建物の状態等から通常の買取が困難な物件も存在します。こうした物件の一部については、所有不動産の管理負担を回避するため、一定の費用負担は発生しても処分を希望される売主ニーズが存在することもあります。このような場合には、コンサルティング契約を締結し、物件処分の可能性についての情報提供及び助言をさせて頂きます。その中には当社が買主として当該不動産を買い受けるケースがあります。このようなケースの場合、実質的には有料引取（以下「有料引取取引」という）と見做される可能性がありますが、当社は、不動産の有料引取業界の健全化を目的とする業界団体である不動産有料引取業協議会に加盟しており、同協議会の自主規制ルールに基づき、顧客への十分な説明を行ったうえで、売主の契約不適合責任の原則免責等、顧客の取引の安全性の確保を図っております。
【業績等】
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：25.7億
公募時時価：106億
【株主構成】 以下180日
１）TOKYO PRO Marketにおける当社普通株式の取引（気配表示を含む。）がブックビルディング方式による発行価格及び売出価格の決定に影響を及ぼすおそれを可及的に排除する観点から、本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関し、売出人かつ貸株人である河田憲二、売出人である内木場隼及び当社株主である上総尚吾、行田耕介、井口亮、仲川周、原正行、石田遼介、小野瀬晃祐、原裕太郎、鈴木洋輝、大友裕樹、株式会社サプライズコレクション、田澤龍征、若月優磨、坂野力、今井大弥、毛山秀真、玉山功貴、小宮山享、鹿秀成、林久晶、池澤茜、佐々木駿及び野崎祐並びに当社新株予約権者である金子英司、小川祐未、鈴木雄太及び池田直輝は、主幹事会社に対して、本書提出日から当社普通株式に係るTOKYO PRO Marketからの上場廃止予定日である2025年12月14日までの期間中は、本書提出日現在に自己の計算で保有する当社普通株式（当社新株予約権及び新株予約権の行使により取得した当社普通株式を含む。）の売却等又はこれらにかかる注文を行わない旨を約束しております。
（２）本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ貸株人である河田憲二及び当社株主である上総尚吾、行田耕介、井口亮、仲川周、原正行、石田遼介、小野瀬晃祐、原裕太郎、鈴木洋輝、大友裕樹、株式会社サプライズコレクション、田澤龍征、若月優磨、坂野力、今井大弥、毛山秀真、玉山功貴、小宮山享、鹿秀成、林久晶、池澤茜、佐々木駿及び野崎祐並びに当社新株予約権者である金子英司、小川祐未、鈴木雄太及び池田直輝は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日からグロース市場上場（売買開始）日（当日を含む。）後180日目の2026年６月12日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式（潜在株式を含む）の売却等（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと及びグリーンシューオプションの対象となる当社普通株式を主幹事会社が取得すること等は除く。）は行わない旨合意しております。
また、売出人である内木場隼は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日からグロース市場上場（売買開始）日（当日を含む。）後90日目の2026年３月14日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式（潜在株式を含む）の売却等（ただし、引受人の買取引受による売出し等は除く。）は行わない旨合意しております。
加えて、当社は主幹事会社に対し、元引受契約締結日からグロース市場上場（売買開始）日（当日を含む。）後180日目の2026年６月12日までの期間、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行または当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行等（ただし、本募集、株式分割及びストックオプションとしての新株予約権の発行等を除く。）を行わない旨合意しております。
なお、上記のいずれの場合においても、主幹事会社はその裁量で当該合意の内容を一部若しくは全部につき解除できる権限を有しております。
上記のほか、当社は、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、2025年６月の第三者割当により当社普通株式の割当を受けた者（大友裕樹、仲川周、小野瀬晃祐、原正行、原裕太郎、鈴木洋輝、石田遼介、田澤龍征、井口亮、若月優磨、坂野力、玉山功貴、毛山秀真、池澤茜、鹿秀成、野崎祐、小宮山享、佐々木駿、上総尚吾及び林久晶）との間で、割当てを受けた株式を、原則として、割当てを受けた日から上場日以後６ヶ月間を経過する日（当該日において割当株式に係る払込期日又は払込期間の最終日以後１年間を経過していない場合には、割当株式に係る払込期日又は払込期間の最終日以後１年間を経過する日）まで所有する等の確約を、また、第３回、第４回及び第５回新株予約権の割当を受けた者との間で、割当てを受けた新株予約権を、原則として、割当てを受けた日から上場日の前日又は新株予約権の行使を行う日のいずれか早い日まで所有する等の確約を行っております。
代表者生年月日 1987年02月07日生まれ
代表者略歴
2008年04月 個人事業主としてインターネット広告事業を開業
2011年04月 株式会社フィガロ 入社
2014年09月 株式会社グリーンライト設立 代表取締役就任（現任）
2018年07月 デットリペイメント株式会社 設立 代表取締役就任（現任）
2019年05月 当社 代表取締役（現任）
【幹事団】
【参考類似企業】今期予想PER(11/17)
不動産の中でも訳あり物件に特化し、民泊事業も始め、空き家対策で市町村とも提携していることから業種妙味は非常にあります。ＰＲＯからの鞍替えながらも野村が引き受けたことも安心感はあります。今期の業績も好調で、今期のＰＥＲからですと割安感はありませんが、来期予測の数字次第からだと割高感はないのかもしれません。安く始まればカチタスのようなイメージでセカンも気になる銘柄ですが、初値段階で高いと時間をおいてからの投資でも充分だと思います。
想定価額：1060円
仮条件上限：1300円
初値予想：1800円
ブック申し込み度・・・強気
セカンダリー期待度・・・中立～やや強気
総合評価：3.5
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