ＩＰＯ分析（セレコーポレーション）

 【事業内容】

　アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。

(1）賃貸住宅事業

　賃貸不動産のオーナーであるお客様（以下「オーナー」といいます）のそれぞれの人生設計における課題（収益獲得、事業承継、相続・贈与等）をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　コンサルティング

　当社では、アパート経営は多くのオーナーにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。

②　ソリューション

　一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。

　施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得（2019年取得）した“新型式構法：セレZ”による軽量鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法（厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法）で設計を行い、国土交通大臣より型式部材等製造者認証を受けた（2020年10月）自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。

(2) 賃貸開発事業

　当社が行っており2020年10月より事業を開始しました。不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性を重視した物件の組成及び販売に特化し、価値の高い資産の承継を検討している富裕層のうち、特に土地を保有されていない方に対し、相続対策だけでなく資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。

　具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の資産性を重視し、土地の資産性が高い都内の城南（品川区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアにおいて、駅から徒歩５分圏内の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300㎡超えの資産性の高い土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しております。

 (3）賃貸経営事業

　当社及び子会社の株式会社セレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業（賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業）を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　管理受託

　自社施工物件並びに、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行っております。

　オーナーのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーに寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

②　オペレーション

　管理アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。

一括借上や家賃集金代行等による入居者（ゲスト）の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃や維持管理業務の委託を受けて、オーナーに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っております。また、築後の経年に応じ、資産価値の維持を図るためのリフォーム工事及び価値向上を目的としたリノベーション工事の提案及び請負を施工部門を所管している賃貸住宅事業と連携し行っております。

 ③　派生ビジネス

　上記各業務から派生する事業として、オーナーやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務（保険代理店業務）及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務を行っております。​　

【業績等】

業績動向（単位：百万円）

決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益

2022/02 連結予想 19,385 1,160 1,049 10,452

2022/02 連結3Q累計実績 13,650 825 851 615

2021/02 連結実績 17,084 1,051 1,118 576

2020/02 連結実績 18,815 1,582 1,648 1,135

決算期 種別 EPS BPS 配当

2022/02 連結予想 3,236.92 - 80.00

上場時発行済株数 3,460,000株

公開株数 563,700株（公募206,200株、売り出し284,000株、オーバーアロットメント73,500株）

調達資金使途 借入金返済

ＰＥＲ：0.59

ＰＢＲ：

配当利回り：4.2％

公募時吸い上げ資金：10.7億

公募時時価：65億

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【株主構成】 

(株)ｼﾞｪｲｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ 役員らが議決権の過半数を所有する会社 2,006,000 62.12%　180日

(株)ﾏｷﾃｯｸ 特別利害関係者など 400,000 12.39%　180日

神農雅嗣 代表取締役社長執行役員 382,000 11.83%　180日

ｾﾚｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ社員持株会 特別利害関係者など 146,600 4.54%　180日

阪和興業(株) 取引先 50,000 1.55%　180日

貝本千世子 特別利害関係者など 40,000 1.24%　180日

貝本富哉 特別利害関係者など 40,000 1.24%　180日

貝本貴哉 特別利害関係者など 40,000 1.24%　180日

SMBCﾍﾞﾝﾁｬｰｷｬﾋﾟﾀﾙ(株) ベンチャーキャピタル（ファンド） 24,000 0.74%

山口貴載 取締役常務執行役員 20,000 0.62%　180日

西本昌善 取締役常務執行役員 20,000 0.62%　180日

奥田誠 特別利害関係者など 20,000 0.62%　180日

 本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人である神農雅嗣並びに当社株主かつ貸株人である株式会社ジェイコーポレーション、当社株主である株式会社マキテック、セレコーポレーション社員持株会、阪和興業株式会社、貝本千世子、貝本富哉、貝本貴哉、山口貴載、西本昌善、奥田誠、東京共同会計事務所、鈴木謙一、渡瀬年巳、土屋雅美及び大嶋正史は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む。）後180日目の2022年９月６日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等を除く。）等を行わない旨合意しております。

【代表者】

代表者名 神農 雅嗣（上場時77歳3カ月）／1944年生

本店所在地 東京都中央区京橋

設立年 1993年

従業員数 153人　(2021/12/31現在)（平均45.3歳、年収631.5万円）、連結153人

事業内容 アパート経営の提案、設計、施工管理を行う賃貸住宅事業・賃貸開発事業およびアパート管理を受託する賃貸経営事業

URL https://www.cel-co.com/

株主数 19人　（目論見書より）

資本金 419,300,000円　(2022/02/04現在)

代表者生年月日 1944年12月10日生まれ

代表者略歴

1967年04月 京都府中小企業者協会入社

1993年08月 デトム販売(株)(現当社)代表取締役就任

2003年12月 当社代表取締役就任

2006年09月 (株)デ・リード＆セレホールディングス設立代表取締役就任

2007年10月 当社代表取締役辞任　当社取締役就任

2008年12月 当社代表取締役社長執行役員就任(現任)

2013年12月 (株)セレレントパートナーズ代表取締役就任(現任)

2020年01月 蘭珂(上海)商務諮詢有限公司董事長就任

【幹事団】

主幹事証券 みずほ - -

引受証券 ＳＭＢＣ日興 - -

引受証券 ＳＢＩ - -

引受証券 マネックス - -

【参考類似企業】今期予想PER（2/10）

1435　RobotHom　72.5倍 (連結見込)

1766　東建コーポ　10.8倍 (連結予想)

1878　大東建　14.3倍 (連結予想)

1925　大和ハウス　10.4倍 (連結予想)

2993　長栄　4.4倍 (単独予想)

3276　日本管理　11.1倍 (連結見込)

8848　レオパレス２１　36.6倍 (連結予想)

8909　シノケンG　5.8倍 (連結見込)

8927　明豊エンター　11.1倍 (連結予想)

【私見】

　知名度はありますが、東証2部で業種から人気になる可能性は低いかと思います。業績も大きくは伸びておらず、特別利益を除いた実質ＰＥＲは他社並みで公募近辺が妥当でしょう。仮条件を下げたことにより配当利回りは４％超えたとなったので下値不安はありませんが、2月決算なので買い材料とはならないでしょう。

想定価額：2100円

仮条件上限：1900円

初値予想：1800円

ブック申し込み度・・・やや弱気

セカンダリー期待度・・・やや弱気

総合評価：2.5