IPO分析（ヤマイチ・ユニハイムエステート）

 【事業内容】

​　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売と戸建建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　ヤマイチエステート株式会社は2021年３月にユニハイムエステート株式会社を吸収合併し、社名をヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社といたしました。ヤマイチエステート株式会社の「地方都市の小さなマーケットで培った足腰の強い企業体質」と、ユニハイムエステート株式会社の「50年以上にわたる分譲実績と知名度」というそれぞれの強みを融合させ、少数精鋭による不動産事業のワンストップサービスを深化させることで持続的な企業価値の向上を図ってまいります。

(1)不動産開発・賃貸事業

　主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを投資判断の指標とし、特定の用途に偏らない分散投資を行うことを基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏を中心に展開しており、近年は東海エリア及び関東エリアにも進出しております。

　事業スキームとしては、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸する形態も扱っております。長期保有による安定収益源の確保を基本方針としつつも、周辺地域の趨勢を総合的に勘案し、分譲事業へと切り替えて売却益を得るなど、不動産単位の収益性に基づき柔軟かつ果断な経営判断を行います。

(2)不動産開発・販売事業

　主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、また、住宅用地の分譲販売と併せて戸建住宅の一般建築請負を行っております。

　住宅用地の分譲販売は、主に和歌山県と兵庫県において展開しており、各地域の特性や顧客層に応じた分譲地のプランニングや価格設定を行っております。戸建建築については木造軸組み工法と２×６工法を取り扱っており、幅広い顧客ニーズと価格帯に対応できる商品ラインを有しております。

　産業用地の販売は、倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した条件を満たす用地の取得・開発を行い、自社又は仲介業者を介した販売活動を行っております。

(3)マンション事業

　主にファミリー層向け分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、一次取得者を主要顧客層としております。

　自社ブランドとしてミドル～アッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心として展開しており、また当社ブランドの「Only-I」という内装のオーダー対応オプションによる他社との差別化を図っております。当事業は大阪市を中心とした近畿圏で展開しており、ユニハイムエステート株式会社（2021年３月に吸収合併）は、当社が2016年３月に子会社化する以前から50年以上にわたり累計16,000戸以上（旧社名での実績及び共同事業分の事業比率に応じた実績を含む。）のマンション販売実績がございます（2022年４月末時点）。

 (4)その他の事業

　シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されております。また、当社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれております。

 【業績等】

決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益

2023/03 連結予想 19,057 2,521 2,104 1,280

2022/03 連結実績 19,177 2,865 2,552 1,602

2021/03 連結実績 15,024 1,891 1,515 803

2020/03 連結実績 14,131 2,174 1,804 1,268

決算期 種別 EPS BPS 配当

2023/03 連結予想 192.31 1,544.81 30.00

上場時発行済株数 7,026,000株（別に潜在株式99,900株）

公開株数 2,185,000株（公募1,700,000株、売り出し200,000株、オーバーアロットメント285,000株）

調達資金使途 戸建て用分譲地の取得・開発に係る運転資金

ＰＥＲ：4.9

ＰＢＲ：

配当利回り：

公募時吸い上げ資金：20.8億

公募時時価：67億

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【株主構成】 以下90日

山田茂 代表取締役社長 2,989,800 55.10%

Ys’ Assortment(同) 役員らが議決権の過半数を所有する会社 1,500,000 27.65%

ｳｨﾙ･ｱｾｯﾄ(株) 役員らが議決権の過半数を所有する会社 500,000 9.22%

堂村真由美 特別利害関係者など 266,200 4.91%

大橋一寛 子会社の監査役 20,000 0.37%

国定主征 執行役員 20,000 0.37%

山田富雄 代表取締役社長の血族、従業員 20,000 0.37%

長束友紀子 従業員 18,200 0.34%

山田香代 代表取締役社長の配偶者 10,000 0.18%

楠本義之 特別利害関係者など 10,000 0.18%

山本智也 特別利害関係者など 10,000 0.18%

​本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、貸株人かつ売出人である山田茂、当社株主であるYs'Assortment合同会社、ウィル・アセット株式会社、堂村眞由美、大橋一寛、國定主征、山田富雄、長束友紀子、山田香代、楠本義之及び山本智也、並びに当社の新株予約権者である島達也、天堀充信、岡本真征、清水敏光、園田賢志、伊藤由哉及び今村共秀は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後90日目の2022年９月17日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却等（ただし、引受人の買取引受による売出し及びオーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等を除く。）を行わない旨合意しております。

【代表者】

代表者名 山田 茂（上場時64歳9カ月）／1957年生

本店所在地 和歌山県和歌山市中之島（最寄りの連絡所：大阪府大阪市中央区瓦町）

設立年 1989年

従業員数 79人　(2022/04/30現在)（平均41.7歳、年収542.5万円）、連結99人

事業内容 不動産の開発、売買、賃貸、管理および仲介業

URL https://www.yueg.co.jp/

株主数 11人　（目論見書より）

資本金 45,000,000円　(2022/05/16現在)

代表者生年月日 1957年08月21日生まれ

代表者略歴

1981年04月 延時商事(株)入社

1985年03月 山一不動産設立

1989年06月 ヤマイチエステート(株)(現当社)設立　代表取締役社長就任（現任）

2018年06月 ユニハイムエステート(株)取締役就任

2018年06月 (株)ウェルネス・コート取締役就任（現任）

【幹事団】

主幹事証券 野村 - -

幹事証券 大和 - -

引受証券 ＳＭＢＣ日興 - -

引受証券 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー - -

引受証券 ＳＢＩ - -

引受証券 あかつき - -

【参考類似企業】今期予想PER（5/18）

3241　ウィル　6.7倍 (連結予想)

3293　アズマハウス　7.3倍 (連結予想)

3497　LeTech　- (単独予想)

8818　京阪神ビ　14.5倍 (連結予想)

8854　日住サ　23.4倍 (連結予想)

8860　フジ住　5.9倍 (連結予想)

8877　エスリード　4.6倍 (連結予想)

8892　日本エスコン　8.6倍 (連結予想)

8917　ファースト住　6.4倍 (連結予想)

8928　穴吹興産　7.2倍 (連結予想)

8995　誠建設　8.4倍 (連結予想)

8996　ハウスフリダム　7.7倍 (連結予想)

【私見】

　地方の不動産業で業種妙味はありません。ＰＥＲは低いものの、売上・利益供に横ばいで上値余地も大きくなさそうです。需給は90日のロックが付されているので問題ありませんが、吸収金額も適度に大きいので公募近辺の動きでしょう。

想定価額：950円

仮条件上限：950円

初値予想：950円

ブック申し込み度・・・弱気

セカンダリー期待度・・・中立

総合評価：2.5