IPO分析（ホームポジション）

 【事業内容】

​（１）事業の特徴

　2020年８月より、デザイン力の更なる向上を目的として社内勉強会を開始するとともに、2021年２月にはデザイン戦略室を新設するなどの取り組みにより、立地や間取りといったセールスポイントに加えて、コストを抑えることで周辺相場等を意識した合理的な価格帯を維持しつつ、デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を強化し差別化を図る戦略を展開しております。

　このような差別化戦略のもと、当社の新築着工棟数は順調に伸びております。2019年８月期については、値引きを控える戦略をとっていたことによる完成在庫の増加もあり仕入件数を抑えた結果、着工棟数も減少した影響から一時的に落ち込んだものの、翌2020年８月期からは増加に転じ、2021年８月期の新築着工棟数は過去最高の480棟となっております。

　分譲戸建住宅業においては、建築コストの低減、並びに土地の仕入れから販売までの期間の短縮を図る目的から、画一的なデザイン・設計による住宅を提供するケースが多くあります。その結果、物件ごとの差別化が難しく、ややもすると価格競争に陥りがちな側面があります。当社では、「家族が幸せになる家」という理想を追求し、顧客の満足度を高めるため、分譲地のロケーションを考慮に入れ全体をトータル的にデザインしつつ、一棟ごとに異なる外観・間取りを低コストで実現しており、デザイン性だけでなく、安心・安全を含めた品質、性能、居住性を追求した住宅を周辺相場等を意識した合理的な価格で提供を行っております。その結果、他の分譲戸建住宅メーカーが手掛ける商品との差別化が明確となり、仕入れ競争力の向上にも繋がっております。

　用地の取得からプランニング・デザインといった商品企画は自社で手掛けております。建築については、全拠点において外部の協力業者に発注しており、価格、品質並びに施工に掛かる時間等を総合的に判断したうえで、適切な協力業者を選定しております。

　販売活動については、折込チラシといったオフライン媒体や自社ホームページ、SNSツール、不動産ポータルサイト等のオンライン媒体を活用し積極的に物件情報の提供を行い、本店、各支店、支店のショールーム（名古屋支店）、現地見学会等における対面販売を行っております。またエリアや物件によっては販売実績のある適切な仲介事業者を経由した販売も行っております。

　近年、新築の分譲戸建住宅を購入するお客様のデザインを重視する傾向の高まりもあり、当社ではデザイン専門の部署を設置し、デザインについて徹底的に研究し他社との差別化を追求した結果、コストは従前とほぼ変えずに、「一棟一棟個性のある」デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を可能としております。

　また「住む方々がその街に愛着を持ち、新たなコミュニティーが創造できれば、当社分譲地とその周囲の資産価値も高まっていくはず」との願いも込めて、街づくりの一翼を担う役割にも挑戦しています。単に商品のデザイン性を高めるだけではなく、複数の区画からなる分譲地を「美しく統一感のある街並み、風景の創造」という観点から捉え、日々の生活や暮らしぶりが今まで以上に豊かになる家づくりを目指して、「家族が幸せになる家」という理想を追求しております。

（２）当社の強み

①商品企画力＋デザイン力

　分譲戸建住宅の用地取得からプランニング・デザインといった商品企画を自社で手掛けております。近年、新築の分譲戸建住宅購入に際し、住宅のデザイン性を重視する傾向が高まっていることから、当社では、デザイン力の向上を目的とした全社員参加可能な形式での勉強会を2020年８月より開始し、デザイン性を徹底的に追求する取り組みをスタートいたしました。更に、2021年２月にはデザイン戦略室を新設し経験豊富なデザイナーを配置、デザイン性を高める戦略にシフトすることで、お客様が住まうイメージを念頭に「一棟一棟個性のある住宅」と複数の区画からなる分譲地は「美しく統一感のある街並み、風景の創造」を重視した商品づくりを進めております。

　　なお、当社の設計・施工部門は男女比６：４の人員構成となっており、ニューノーマルな暮らし方、多様性といった世の中のニーズに応えられる体制となっております。

②仕入れ競争力

　分譲戸建住宅の購入を希望されるお客様が、デザイン性を求める一方で、物件のロケーションと価格も購入を決定する際の大きな要素であることから、当社では魅力ある土地を適正な価格で仕入れる力（仕入力）を重要視しております。

　当社では、各地域に密着した数多くの地元仲介業者等と信頼関係を深め強力なネットワークを構築することで多くの物件情報を入手（情報収集力）しております。また、入手した情報に基づき、各支店の仕入担当者が対象エリアにおける様々な法規制、建築基準法や民法などの法律知識、周囲の環境などから住みやすさを分析（目利き力）し、それらの物件情報・分析情報について、プランニング・デザイン（商品企画力）を行ないます。この土地情報の入手からプランニングまでを一貫して社内で行っていることから、仕入判断がスピーディーに展開され、仲介業者等を通じて物件所有者へ適切な不動産価格を迅速に提示することで、好条件の土地を適正価格で仕入れることが可能となっております。また、当社はプランニングを自社で行っておりノウハウの蓄積があることから、競合他社が住宅の開発をするにはハードルの高いと思われるような形状や状態の土地についても、その土地の持つ潜在的価値に着目した柔軟な商品企画を行うことが可能となっております。結果として、仕入れ競争力の向上やコストダウンが図れることから、周辺相場等を意識した合理的な価格で住宅の提供が可能となっております。

 ③販売力

　販売活動に関しては、知名度があり、かつマーケットシェアも高い静岡県内を中心として、自社のホームページを活用した直販を中心に展開しております。具体的な直販方法としては、支店店舗やショールーム（名古屋支店）に加え、より幅広いお客様が物件情報にアプローチできるよう、誰でも当社のホームページを通じて物件情報等を取得することができます。また、販売用パンフレット、新聞・雑誌広告、ポスティングチラシといった紙媒体（リアル広告）から、WEBサイトをはじめとするデジタル媒体（デジタル広告）など情報公開に関しては様々なツールを活用しておりますが、これらは、撮影を含め全て自社で制作しており、プランニングと一体化することで物件の魅力を十分に伝えることが可能となっております。また、他社ではあまり見られない当社物件を購入されたお客様の最新インタビュー動画が当社ホームページに順次掲載されていることも特徴の１つとなっております。

　Instagram、Twitter、LINEなどのSNSツールを積極的に活用し、建物施工中の様子や完成物件の写真・動画なども配信しております。

　一方、関東エリアでは知名度やマーケットシェアが現状低いため、販売実績のある適切な仲介事業者とのタイアップによる販売を展開しており、当社は少人数で仕入れから商品企画に注力することで、早期の収益化を図ることが可能な営業体制となっております。仲介業者では、各業者独自で用意する各種広告媒体に加え、当社が制作する販売用パンフレットも活用し、効率的な販売活動を展開しています。

　このように、販売エリアにおける認知度や特性に応じて、リアル広告、デジタル広告、仲介業者といった三方の強みを戦略的かつ効率的に組み合わせた販売活動を取り入れることで、柔軟な販売活動が対応可能なことが特徴となっております。

【業績等】

決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益

2022/08 単独予想 17,895 875 780 504

2022/08 単独中間実績 10,167 645 598 393

2021/08 単独実績 13,425 725 658 419

2020/08 単独実績 9,985 -137 -196 -167

決算期 種別 EPS BPS 配当

2022/08 単独予想 105.02 724.40 25.00

上場時発行済株数 5,690,000株（別に潜在株式520,000株）

公開株数 2,300,000株（公募1,100,000株、売り出し900,000株、オーバーアロットメント300,000株）

調達資金使途 建築資材購入資金や外注費などの建築費用

ＰＥＲ：4.8

ＰＢＲ：

配当利回り：

公募時吸い上げ資金：11.5億

公募時時価：28億

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【株主構成】 

伴野博之 代表取締役社長 3,856,000 75.46%　　180日

伴野ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ(株) 役員らが議決権の過半数を所有する会社 500,000 9.78%　180日

従業員持株会 特別利害関係者など 234,000 4.58%　180日

海野純子 取締役 120,000 2.35%

祐成太郎 取締役 120,000 2.35%

青木潤 取締役 120,000 2.35%

小島鉄也 取締役 120,000 2.35%

菊地隆夫 取締役(監査等委員) 40,000 0.78%

　本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、当社株主であり貸株人かつ当社役員である伴野博之並びに当社株主である伴野アセットマネジメント株式会社及びホームポジション従業員持株会は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2022年12月19日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すことは除く。）等は行わない旨合意しております。

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【代表者】

代表者名 伴野 博之（上場時61歳9カ月）／1960年生

本店所在地 静岡県静岡市清水区吉川

設立年 1989年

従業員数 90人　(2022/04/30現在)（平均42.5歳、年収610.5万円）

事業内容 戸建て分譲事業

URL https://www.homeposition.co.jp/

株主数 3人　（目論見書より）

資本金 100,000,000円　(2022/05/20現在)

代表者生年月日 1960年09月03日生まれ

代表者略歴

1979年04月 静岡県警察官奉職、10月　三菱電機(株)静岡製作所入社

1980年03月 (株)ミツワ建設入社

1981年02月 大屋敷精密(株)入社

1982年03月 丸の内建設(株)入社

1983年02月 サンホーム工業(株)入社

1987年12月 モア・ハウジングコンポーネント(株)取締役就任

1989年12月 当社設立　代表取締役社長就任(現任)

2022年01月 伴野アセットマネジメント(株)設立 代表取締役就任(現任)

【幹事団】

主幹事証券 いちよし 1,500,000 75.00%

引受証券 静銀ティーエム 100,000 5.00%

引受証券 極東 60,000 3.00%

引受証券 東洋 60,000 3.00%

引受証券 マネックス 60,000 3.00%

引受証券 水戸 60,000 3.00%

引受証券 あかつき 40,000 2.00%

引受証券 岩井コスモ 40,000 2.00%

引受証券 ＳＢＩ 40,000 2.00%

引受証券 楽天 40,000 2.00%

【参考類似企業】今期予想PER（5/26）

2983　アールプランナ　7.2倍 (連結予想)

3288　オープンハウス　8.5倍 (連結予想)

3291　飯田GHD　6.1倍 (連結予想)

3465　ケイアイスター　4.6倍 (連結予想)

3467　アグレ都市　6.0倍 (単独予想)

3477　フォーライフ　5.1倍 (単独予想)

8886　ウッドフレンス　6.1倍 (連結予想)

8891　AMGHD　4.1倍 (連結予想)

8904　AVANTIA　8.0倍 (連結予想)

8999　グランディ　5.8倍 (連結予想)

【私見】

　業種としては戸建て分譲で人気になる要素はなく、業績は売上が伸びていることは評価できます。ＰＥＲも不動産の中では平均からやや低めで上値は大きくなさそうです。需給はほぼ180日のロックが付されていますが、買い手不在で公募欣近辺の動きでしょう。

想定価額：500円

仮条件上限：500円

初値予想：500円

ブック申し込み度・・・弱気

セカンダリー期待度・・・中立

総合評価：2.5