【事業内容】
不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。
(1) 不動産開発サービス
レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。
ａ．特徴
案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。
また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。
これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。
また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。
そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣ（特別目的会社）へ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）とは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。
ｂ．顧客層、商圏
レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。当該不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。
(2) 不動産賃貸管理サービス
不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。
具体的なサービス内容は以下のとおりです。
ａ．商業施設等
商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。
ｂ．オフィス
物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。
ｃ．レジデンス
地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。当該サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)を対象に行っております。
(3) ホテル運営サービス
連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、当社が開発したアートホテルなどの空間演出によるホテル運営サービスを行っております。
現在、運営を行っているホテルは以下のとおりです。
・BnA Alter Museum 京都府京都市下京区
・BnA STUDIO Akihabara 東京都千代田区
・MIZUKA DAIMYO 4 福岡県福岡市中央区
(4) アセットマネジメントサービス
投資家の委託を受けて資産形成や資産の運用、保全を行うことで、これまでなかった収益獲得の機会を得るため、2023年４月にコロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立しました。同社の委託元や取引先とのリレーションを活用することにより、当社の売却先候補の拡大などのシナジー効果も見込めると考えております。
宅建業の事業は開始しておりますが、アセットマネジメントサービスの事業は登録前であるため開始しておりません。アセットマネジメント業に必要な各種登録を進めており、宅地建物取引業免許の取得済みであります。今後は、投資助言・代理業、総合不動産投資顧問業、投資運用業、第二種金融商品取引業の各種登録申請を行う予定であり、当該登録完了後には、当社にて開発した不動産や、それにとどまらず他の不動産も含めた不動産の資産管理を行う方針としています。
(5) 多様な収益ポイント
土地に建物を建てて売却を行う通常の不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びソリューション型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。なお、ソリューション型とは、リノベーション等によりバリューアップを実施のうえ、売却を行うスキームを指します。
【業績等】
業績動向（単位：百万円）
決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益
2024/12 連結会社予想 20,081 3,026 2,638 1,803
2023/12 連結実績 14,469 2,718 2,382 1,516
2022/12 連結実績 11,013 2,190 1,854 1,174
2021/12 連結実績 10,002 1,191 1,029 682
1株あたりの数値（単位：円）
決算期 種別 EPS BPS 配当
2024/12 連結会社予想 574.23 - -
上場時発行済株数 3,333,400株
公開株数 1,050,500株（公募833,400株、売り出し80,100株、オーバーアロットメント137,000株）
調達資金使途 不動産の新規取得および開発に係る運転資金
ＰＥＲ：5.7
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：34.6億
公募時時価：110億
【株主構成】
Nstyle(株) 役員らが議決権の過半数所有 1,300,000 52.00%
中内準 代表取締役 1,035,000 41.40%
水山直也 取締役 165,000 6.60%
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、貸株人及び売出人である中内準、売出人である水山直也並びに当社株主であるNstyle株式会社は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後90日目の2024年６月24日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却等（ただし、引受人の買取引受による売出し及びオーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等を除く。）を行わない旨合意しております。
また、当社は主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2024年９月22日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行または当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行等（ただし、本募集、株式分割、ストックオプションとしての新株予約権の発行及びオーバーアロットメントによる売出しに関連し、2024年２月20日開催の当社取締役会において決議された主幹事会社を割当先とする第三者割当増資等を除く。）を行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者名 中内 準（上場時48歳5カ月）／1975年生
本店所在地 東京都渋谷区渋谷
設立年 2013年
従業員数 32人 (2024/01/31現在)（平均34.52歳、年収714.2万円）、連結47人
事業内容 不動産開発事業を単一セグメントとする不動産開発、不動産賃貸管理、ホテル運営
URL https://columbiaworks.jp
株主数 3人 （目論見書より）
資本金 100,000,000円 (2024/02/20現在)
代表者生年月日 1975年10月03日生まれ
代表者略歴
2000年04月 明和地所株式会社 入社
2004年11月 オリックス株式会社 入社、同11月：オリックス不動産株式会社 出向
2010年04月 同社 統括部
2011年01月 同社 リスク管理本部不動産投資チーム（審査部門）
2013年05月 当社 代表取締役 就任（現任）
2014年08月 JACコミュニティ株式会社（現 コロンビア・コミュニティ株式会社） 代表取締役 就任（現任）
2018年01月 コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社 代表取締役 就任(現任)
2019年11月 Nstyle株式会社 代表取締役 就任（現任）
【幹事団】
幹事証券 野村 876,900 95.99%
引受証券 ＳＭＢＣ日興 11,400 1.25%
引受証券 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー 9,100 1.00%
引受証券 岩井コスモ 4,600 0.50%
引受証券 ＳＢＩ 4,600 0.50%
引受証券 楽天 4,600 0.50%
引受証券 あかつき 2,300 0.25%
大株主（潜在株式なし）
【参考類似企業】 予想PER（2/28）
3245 ディア・ライフ 8.0倍 (連結予想)
3264 アスコット 13.2倍 (連結予想)
3497 LeTech 4.8倍 (単独予想)
8844 コスモスイニシア 7.2倍 (連結予想)
8890 レーサム 9.7倍 (連結予想)
8935 FJネクストHD 7.7倍 (連結予想)
【私見】
ホテル型のマンション等の特徴はあるものの、大きな優位性ではないので、他の不動産銘柄とは大きな変わりはなく業績評価になります。業績の伸びは非常に良くＰＥＲも高くはないので他社並みの７～８の評価をしても良さそうです。吸収金額は適度に大きめですが、株主が3人で売り要素はないので需給面はプラス材料ですが、真新しさはないので大きくは買われないでしょう。
想定価額：3110円
仮条件上限：3300円
初値予想：3800円
ブック申し込み度・・・やや強気
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価：3.5
0 件のコメント:
コメントを投稿