【事業内容】
不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」を中心として顧客（以下、「不動産オーナー」といいます。）に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを主要なプロジェクトエリアである「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」（以下、「城南３区」といいます。）を中心としてワンストップサービスにて不動産オーナーに販売しております。
① 新築一棟マンション（ＧranＤuoシリーズ）
当社は自社ブランド新築一棟マンションＧranＤuoシリーズの企画、開発、販売を行っております。当社の新築一棟マンションは、城南３区では戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さくて向かない100㎡～200㎡程度の広さの土地を取得し、鉄筋コンクリート造(RC造)５階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、その約７割が20㎡～25㎡のワンルームを中心とした自社企画開発物件を主力商品としております。不動産オーナーが長期安定的な収益性の確保を図れるような物件の提供をコンセプトに、安定した賃貸収入の得られる物件を目指して、入居者のメインターゲットとなる20代から40代の女性向けに、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により入居者目線での住みやすい部屋づくりを行っております。
② 中古一棟ビルリノベーション（ＧrandＳtoryシリーズ）
中古一棟ビルリノベーションの自社ブランドであるＧrandＳtoryシリーズは、“とことん楽しむ。生み出す暮らし”をコンセプトに、現代社会に求められるスタイルによって姿を変化させる「創作支援型シェアリング」として平成29年５月から新たに販売を開始しました。
中古一棟ビルリノベーションであるＧrandＳtoryシリーズはＧranＤuoシリーズで培った企画・開発ノウハウを活用し、利回りを追求しつつ、若者やクリエイターを応援したいと考える不動産オーナーの社会貢献の思いに応える物件をコンセプトとして、新たなニーズを掘り起こしております。中古一棟ビルリノベーションにはシェアオフィス、シェアハウス及びリノベーション賃貸といったタイプがあり、シェアオフィスにより住まいとオフィスを至近距離に確保して利便性を高めたいというニーズに応える物件や、シェアハウスに共有スペースを設け、若者を中心としたクリエイターを入居者のターゲットとし、入居者のクリエイターとしての夢を叶えられる環境を整える物件や、リノベーション賃貸により住みたい内装の部屋に住むというニーズを叶える物件など、特色のある中古一棟ビルリノベーションをコンセプトに不動産オーナーに販売しております。
(2) 不動産マネジメント事業
当社は不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行っております。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営（プロパティ・マネジメント）サービスは①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を提供しています。不動産オーナーの所有不動産については、ご要望により、借上げ（サブリース）形式にて管理運営を行っております。
（事業の特徴）
主要なプロジェクトエリアにてワンストップサービスにて新築一棟マンション及び中古ビルリノベーションの企画、開発を行い、不動産投資セミナーの開催を中心としたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。
(1) 主要なプロジェクトエリア
主要なプロジェクトエリアは城南３区です。「城南」とは城の南、つまり江戸城（現在の皇居）の南側のエリアを指します。これらの地域は古くは城下町ということもあり、都心と密接しているにもかかわらず緑が多く、住みたい街として安定した人気があり、土地価格が比較的変動しづらいという特徴があります。また、城南３区は、入居者にとっては都心とつながる好立地にあり、不動産オーナーにとっては通年の入居需要が見込め、かつ投資対象として千代田区や港区より割安感があることから、不動産投資を検討するには三拍子そろった立地バランスにあると考えております。当社は、主要なプロジェクトエリアを城南３区に絞ることにより、城南３区内の不動産業者から一定の知名度を得ており、仕入用土地情報を比較的入手しやすい状況にあると考えております。
(2) ワンストップサービス
一般的な不動産ビジネスは業務ごとの分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、工務店が建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携が取れなかったり、問題が起こった際の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を取るため、総コストが高くなることもあります。
(3) 新築一棟不動産投資セミナーの実施
当社では、不動産投資家との初回接触時にいわゆるテレアポや訪問外交による不動産投資家へのアプローチは行わず、定期的に開催している当社主催の新築一棟不動産投資セミナーを中心としたプル型の営業手法を採用しております。新築一棟不動産投資セミナーでは、城南３区に新築一棟マンションを保有する魅力を説明し、完成物件の視察会も行っております。当社の不動産オーナーは、当社主催の新築一棟不動産セミナーに参加した方が多数います。第15期事業年度におきましては年間５回、第16期事業年度におきましては年間13回、第17期第３四半期累計期間におきましては15回のセミナーを実施しております。
【業績等】
（百万円） 売上高 営業利益 経常利益 純利益
(単独実績)2016.3 7,108 564 448 303
(単独実績)2017.3 10,145 1,171 1,033 707
(単独予想)2018.3 13,331 1,223 1,034 674
(単独3Q累計実績)2018.3 8,652 775 643 458
１株当たりの数値（円）ＥＰＳ ＢＰＳ 配当
(単独予想 )2018.3 166.96 - 25
上場時発行済み株数 4,800,000株
公開株数 1,380,000株（公募800,000株、売り出し400,000株、オーバーアロットメント180,000株)
ＰＥＲ：８．０
ＰＢＲ：
配当利回り：１．８％
公募時吸い上げ資金：１８．４憶
公募時時価：６４憶
【類似業種】
3245 ディアライフ 11.4倍(連結予想 )
3464 プロパティA 23.3倍(単独予想 )
3469 デュアルタプ 18.1倍(連結予想 )
3475 グッドコムA 13.4倍(連結予想 )
3486 グロバルリン 19.2倍(連結予想 )
8935 FJネクスト 7.4倍(連結予想 )
【株主構成】
(株)８８ 役員らが議決権の過半数を所有する会社 2,000,000 50.00 90日
蜂谷二郎 代表取締役社長 1,200,000 30.00 90日
小泉和弘 特別利害関係者など 100,000 2.50 90日
相沢篤 特別利害関係者など 100,000 2.50 90日
吉田俊雄 専務取締役 100,000 2.50 90日
山元孝行 常務取締役 80,000 2.00 90日
佐野宏江 取締役 60,000 1.50 90日
石丸洋介 従業員 60,000 1.50 90日
来住亮佑 従業員 40,000 1.00 90日
硯華恵 従業員 40,000 1.00 90日
ロックアップについて
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人及び貸株人である蜂谷二郎並びに当社株主である株式会社８８、小泉和弘、相澤篤、吉田俊雄、山元孝行、佐野宏江、石丸洋介、来住亮佑、硯華恵、岩永昭久、熊谷健一郎、大津茂太郎、久野泰浩、三上桂司、宮原直子、遠藤弘久及び草原裕之は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場(売買開始)日(当日を含む)後90日目の平成30年６月13日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却等（ただし、引受人の買取引受による売出し及びオーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等を除く。）を行わない旨合意しております。
また、当社は主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場(売買開始)日(当日を含む)後180日目の平成30年９月11日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行または当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行等（ただし、本募集、株式分割、ストック・オプションとしての新株予約権の発行及びオーバーアロットメントによる売出しに関連し、平成30年２月13日開催の当社取締役会において決議された主幹事会社を割当先とする第三者割当増資等を除く。）を行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者生年月日 1969年10月02日生まれ
代表者略歴
1988年04月 世田谷信用金庫入社
2001年10月 当社設立 代表取締役社長就任（現任）
2004年06月 (有)クロスカレント代表取締役
2004年09月 (有)ファイブセンス代表取締役
役員名
専務取締役 吉田俊雄
常務取締役 山元孝行
取締役 佐野宏江
取締役 大津茂太郎
取締役 香月裕爾
【幹事団】
主幹事証券 野村 1,080,000 90.00
引受証券 ＳＭＢＣ日興 24,000 2.00
引受証券 ＳＢＩ 24,000 2.00
引受証券 みずほ 12,000 1.00
引受証券 岡三 12,000 1.00
引受証券 エース 12,000 1.00
引受証券 むさし 12,000 1.00
引受証券 藍沢 12,000 1.00
引受証券 マネックス 12,000 1.00
【私見】
マザーズで都内のマンション販売は人気になりやすく、業績も好調でＰＥＲからは割高感はありません。需給もロックが完全であることから、売り要素は少ないのは良い点です。年末のグローバルリンクＭのように規模が小さければ数倍に高騰するのですが、やや規模が大きいことから人気にはなっても初値高騰まではないと思います。
想定価額：１３４０円
仮条件上限：１４００円
初値予想：２０００円
ブック申し込み度・・・強気
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価３
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