【事業内容】
主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。
(1）不動産販売事業
① 収益不動産売買領域
入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しております。また、購入後に速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。
② ビジネスホテル売買領域
稼働率が低くリニューアルを要するビジネスホテルを取得し、当社でビジネスホテルを建設会社やホテル運営会社の協力のもと改修・運営することにより運用効率を上げ、ビジネスホテルとしての収益向上後に不動産投資家に販売しております。
(2）不動産賃貸事業
① 不動産賃貸領域
リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。
② 空間再生領域
長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。
店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。
遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。
③ ビジネスホテル領域
東北地方において、土地所有者から土地を賃借し、借地上にビジネスホテルを建設し、ホテル運営会社の協力のもと客室サービスの提供等ホテル施設の運営を行っております。なお、当社で建設するホテルにモジュール工法（１室単位で専用工場にて製造し、現地で組み立てる工法）を採用することによって、建築工期の短縮を行っております。
また、不動産販売事業のビジネスホテル売買領域において取得したビジネスホテルの保有期間中の運営収益も当領域の収益になります。
(3）不動産管理事業
① 不動産管理仲介領域
当社から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。
② 建築リフォーム領域
賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。
③ 不動産管理付帯領域
賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ております。
【業績等】
業績動向（百万円） 売上高 営業利益 経常利益 純利益
(単独実績)2016.2 2,883 55 26 6
(単独実績)2017.2 4,742 299 259 156
(単独予想)2018.2 6,361 399 349 270
(単独3Q累計実績)2018.2 3,507 181 141 141
１株当たりの数値（円） ＥＰＳ ＢＰＳ※ 配当
(単独予想 )2018.2 386.11 - -
上場時発行済み株数 900,000株 （別に潜在株式30,000株）
公開株数 310,500株（公募200,000株、売り出し70,000株、オーバーアロットメント40,500株)シンジケート 公開株数270,000株 （別に40,500株）
ＰＥＲ：５．６
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：６．７憶
公募時時価：１９億
【参考類似企業 今期予想ＰＥＲ（3/2）】
3230 スター・マイカ 18.7倍(連結予想 )
3236 プロパスト 11.8倍(単独予想 )
3237 イントランス 32.1倍(連結予想 )
3250 ADワークス 23.0倍(連結予想 )
3294 イーグランド 10.8倍(単独予想 )
3299 ムゲンエステト 6.8倍(連結予想 )
8885 ラ・アトレ 7.8倍(連結予想 )
8914 エリアリンク 17.8倍(単独予想 )
8923 トーセイ 9.6倍(連結予想 )
【株主構成】
松本 俊人 代表取締役社長 500,000 60.24 180日
(同)ﾋﾄﾌﾟﾗﾝ 役員らが議決権の過半数を所有する会社 200,000 24.10 180日
(株)ｱｽﾞ企画設計 自己株式 100,000 12.05
小尾 誠 専務取締役 7,500 0.90
磯部 和夫 常務取締役 4,000 0.48
石田 恭一 従業員 2,500 0.30
河合 洋将 従業員 2,500 0.30
磯 聖子 従業員 2,500 0.30
平山 雅彦 従業員 2,000 0.24
堀井 貴弘 従業員 1,500 0.18
福島 亘佑 従業員 1,500 0.18
小川 将弘 従業員 1,500 0.18
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ貸株人である松本俊人及び当社株主である合同会社ヒトプランは、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む。）後180日目の平成30年９月24日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等は除く。）等は行わない旨合意しております。
また、当社は主幹事会社に対し、ロックアップ期間中は主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の発行、当社株式に転換若しくは交換される有価証券の発行または当社株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行（ただし、本募集、株式分割、ストックオプションとしての新株予約権の発行及びオーバーアロットメントによる売出しに関連し、平成30年２月23日開催の当社取締役会において決議された主幹事会社を割当先とする第三者割当増資等を除く。）等を行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者生年月日
1960年04月09日生まれ
代表者略歴
1983年10月 (株)すかいらーく入社
1986年07月 ザ・ガーデン(株)入社
1987年07月 (株)アルテカ入社
1988年01月 ザ・ガーデン(株)入社
1989年01月 日本企画設計(株)入社
1990年01月 (株)セブンプロ入社
1993年05月 当社代表取締役社長（現任）
2014年06月 (同)ヒトプラン設立 代表社員就任（現任）
【幹事団】
主幹事証券 みずほ 243,000 90.00
引受証券 野村 8,100 3.00
引受証券 ＳＢＩ 8,100 3.00
引受証券 岡三 2,700 1.00
引受証券 東海東京 2,700 1.00
引受証券 丸三 2,700 1.00
引受証券 水戸 2,700 1.00
【私見】
不動産売買にビジネスホテル売買ということも付加されているのでプラス材料ですが、ＪＱなので成長性は大きくないのでしょう。業績はまずまずでＰＥＲも高くない設定なので１０近辺までは許容されそうです。需給は小型でＶＣもいないので初値段階で２倍前後まではいく可能性は高く、そこからはやや厳しいかと思います。
想定価額：２１６０円
仮条件上限：２１６０円
初値予想：４０００円
ブック申し込み度・・・強気
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価３．５
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