【事業内容】
(１) 事業の概要
「インスタベース」は、当社の主軸サービスと位置付けており、「人」と「空間」を繋ぐプラットフォームであります。空いている物件やスペースを貸したい人(以下、「スペース掲載者」という)が貸したい期間や時間帯だけスペースを提供し、スペースを使いたい人(以下、「スペース利用者」という)が使いたい期間や時間帯をインターネットを通じてパソコンやスマートフォンから予約することができるマッチングサービスであります。
「インスタベース」という「人」と「空間」を繋ぐ仕組みの提供を通じて、場所の制限なく人々の持てる可能性を広げ、一人ひとりが持つ想いを実現できる世界を目指しております。
「インスタベース」では、スペースの利用シーンに合わせて、会議室やテレワークスペース、古民家や撮影スタジオ、ダンススタジオなど多種多様なスペースを提供しております。また、スペースの利用目的においては、打ち合わせや商談、セミナーや研修、勉強会などのビジネスユースに留まらず、ヨガやダンスレッスン、撮影、ホームパーティー、各種イベントなどあらゆるニーズに対応しております。遊休スペースを抱えて困っている人、目的に応じて最適な場所を探すことに困っている人、その双方が抱える課題を最適にマッチングすることによって解決するサービスが「インスタベース」であります。
「インスタベース」の特徴の一つが集客力です。「インスタベース」では特定の利用用途に偏らずに、幅広い用途で集客を最大化することに注力してまいりました。一般的に「レンタルスペース」や「時間貸しスペース」として想起される利用イメージは、会議や打ち合わせ（貸し会議室）、会社説明会やセミナー（セミナールーム）、また友人同士でのパーティー（パーティールーム）と思われますが、「インスタベース」ではこのような利用以外にも、ダンスやヨガなどのレッスンに利用できるスタジオ、プライベートジムとして利用できるフィットネススペース、商品・サービス・人物の撮影スペース、エステやネイルなどの施術可能なサロンスペースなど、幅広い用途に対応した多岐に渡るスペースが掲載され、利用されております。
このように、幅広い利用用途としてポートフォリオを広げてきたことで、コロナ禍においても予約数を増加させることができ、さらにはリピート率の高い用途での予約数を大きく増やすことができました。
これまで活動場所を必要としている人は、多額の初期費用を用意して物件を賃貸借契約するか、自宅の一部を教室などの活動場所として確保するか、公民館などの場所を借りるかなど、活動場所として最適な場所を見つけづらい状態でした。また、不動産オーナーから借り手のつかない賃貸物件を収益化したいという相談を多くいただいております。当社の展開する「インスタベース」では、時間単位・日単位での提供が可能なため、賃貸テナントがつかない期間や営業時間外の時間帯だけ、活動場所を必要とする人に提供することができます。
所有スペースを手軽にかつ安心して貸し出せるよう、スペース掲載者に対して必要な管理機能やサービスを提供しております。具体的には、スペースページの作成・管理、予約管理や利用料金の回収、万が一に備えた補償サービスやダブルブッキングを防止するための外部のカレンダーサービスや予約管理システムとの連携機能、さらにスマートロックや防犯カメラをはじめとしたIoT機器とのシステム連携など、効率的でセキュアかつ省人化した運営が行える仕組みを提供しております。
このようにスペース掲載者にとって魅力的な価値提供を行うことで、スペース掲載者からスペース利用料に対する手数料（〜35%）をいただいております。スペース利用者は予約時にオンライン決済にてスペース利用料を支払い、決済代行会社を通じて当社がスペース利用料を一括回収し、スペース利用料から手数料を控除した金額をスペース掲載者にお支払いするスキームとなっております。なお、スペース掲載者からいただく手数料は集客という価値提供に対する対価であり、スペース利用者による予約率を最大化したいと考えております。そのため、予約時の確認項目を少なくすることでスペース利用者ができる限りスムーズに予約していただけるよう、スペース利用者からは手数料をいただいておりません。
また、「インスタベース」に付随するサービスとして、飲食を伴うスペース利用時に飲食物の手配の手間をなくすため、スペース利用者とデリバリー・ケータリング事業者をマッチングするサービス「インスタベースPlate」、スペース掲載者とレンタルスペースの運営に最適な商品やサービスを提供する事業者をマッチングする「マーケットプレイス」も展開しております。なお、「インスタベースPlate」においては、スペースの予約と同時にシームレスに飲食物の予約ができる仕組みについて特許を取得しております。
(２) サービスの特徴
① スペース利用者への価値提供
１．パソコン・スマートフォンで24時間いつでも検索・予約可能
エリアや用途、利用日時などから気軽に目的に合わせたスペースを検索することができ、気になるスペースについてはスペースページにてスペースの内観写真、設備や備品、口コミなどスペースに関する詳細情報をいつでも確認できます。予約する際には電話や書面でのやり取りなどは必要なく、Web上で手軽に予約完結できます。スペース利用者のマイページでは、予約情報や予約したスペースの入退室方法も確認でき、メッセージ機能を通じてスペース掲載者とやり取りをすることも可能です。さらにスマートフォン向けアプリケーションを利用すれば利用直前や利用終了時刻の直前にお知らせの通知を受け取ることも可能です。
２．多種多様な用途で利用可能
スペース利用の目的はスペース利用者ごとに多種多様であるため、多岐にわたる利用ニーズに応えられるよう、創業以来掲載スペース数の増加ならびに様々なタイプのスペース掲載を促進してまいりました。結果として「インスタベース」では日本全国すべての都道府県でスペースが掲載され、当社調べにおいてレンタルスペースのマッチングプラットフォームとして掲載スペース数が最多のサービスであります。
３．安心して利用できるサービスや機能が充実
法人、個人問わず安心してご利用いただけるよう充実した決済方法や、万が一に備えた補償サービス「インスタベース安心補償」を提供しています。決済方法としては、クレジットカード決済、コンビニ決済、銀行振込、請求書等の後払いなど、スペース利用者のニーズに合わせた様々な決済手段を提供しております。また、「インスタベース安心補償」はスペース利用者が過失により利用したスペース内の備品や設備等を壊してしまった場合などにおいて、最大１億円が補償されるサービスであります。
これらの機能やサービスは、スペース利用者であればサービス利用料等は一切かからず利用が可能です。
② スペース掲載者への価値提供
１．充実した予約管理機能や運営サポート
「インスタベース」ではスペース掲載者に対してスペース利用者の集客だけではなく、スペースページ作成管理機能や予約管理機能、ダブルブッキング防止のためGoogleカレンダーと「インスタベース」の予約情報を自動連携する機能やスマートロック・監視カメラなどIoT機器と「インスタベース」の予約を自動連携する機能など、レンタルスペースの運営に欠かせない機能を提供しております。
２．安心のサポート体制
スペース掲載者からの問い合わせに対応するための専門部門を設置し、レンタルスペース運営のサポートを実施しております。
また、スペース利用料の回収については、決済代行会社を通じて当社がスペース利用料を一括回収し、スペース利用後にスペース利用料からサービス手数料を控除した金額をスペース掲載者にお支払いしております。スペース利用者のキャンセルによりキャンセル料金が発生した場合にも、予約時の決済料金から漏れなく回収しており、料金回収の不安なく運営できる仕組みを提供しております。
さらに、スペース利用者が過失によりスペース利用時にスペース内の備品や設備を損壊してしまった場合などにおいて最大１億円が補償される補償サービス「インスタベース安心補償」を提供しており、万が一に備えたサポート体制も整えております。
３．シンプルな料金体系
スペース掲載にあたりかかるコストは、スペース利用料に対するサービス手数料のみの完全成果報酬型となっており、初期費用や月額固定費用などは一切かかりません。サービス手数料には、各スペースへの集客のみならず、「１．充実した予約管理機能や運営サポート」や「２．安心のサポート体制」に記載しているスペース掲載者への提供価値のすべてを内包して提供しており、余計なコストをかけることなく安心して「インスタベース」を利用いただいております。
(３) スペース掲載者の特徴
「インスタベース」のスペース掲載者は、以下３タイプに大別されると考えております。
① 遊休不動産の所有者（不動産オーナー）
賃貸テナント募集をしているものの、長期間借り手が付かない物件を所有する不動産オーナーが、借り手が見つかるまで期間限定でレンタルスペースとして貸し出すことで、遊休不動産を収益化しております。簡易的なレンタルスペースであれば、机と椅子さえあれば貸し会議室として貸す出すことも可能で、コストを抑えて収益化ができます。
② 既存店舗・施設等の事業者
飲食店やサロン、宿泊施設など、営業時間外や予約の入っていない時間帯をレンタルスペースとして貸し出すことで、遊休スペースを有効活用し本業以外で収益化しております。既存の備品や設備をそのまま活用できるケースが多く、①と同様、コストを抑えて収益化ができます。またレンタルスペースは基本的に「時間貸し」のため、本業の営業時間や予約時間と調整しやすいことも特徴です。
③ レンタルスペース専業の事業者（運営代行会社含む）
不動産投資の１つとして、自身でレンタルスペース運営可能な賃貸物件を契約し、内装リフォームや備品等の初期投資をおこない、レンタルスペースとして貸し出すことで得た収益で家賃及び初期投資コストを回収し収益化しております。①遊休不動産の所有者や②既存店舗・施設等の事業者から委託を受けてレンタルスペースの運営代行をおこなっているケースもあります。
(４) サービスの優位性
① 日本最大級のマッチングプラットフォーム
「インスタベース」の掲載スペース数は24,500件（2022年９月末時点）を超えており、当社調べにおいてレンタルスペースのマッチングプラットフォームとして掲載スペース数が最多のサービスであります。
当社設立時からサービス提供を開始し、ゼロからスペース獲得のための営業及びマーケティングを行ってまいりました。当社では経営効率の最大化を目指し、営業人員に依存せず、自社開発した営業リストの自動作成ツールの活用やメールマーケティングツールなどの活用、Web広告などのオンライン獲得施策の実施、またワークボックス・宿泊施設・娯楽施設等を運営する企業や不動産会社とのアライアンスにより、少人数で効率的なスペースの獲得体制及び仕組みを構築しております。さらに、スペースを安心して掲載いただくため、スペース掲載者に提供する予約管理機能の充実やレンタルスペースの運営を効率化させるIoT機器とのシステム連携、万が一に備えた補償サービスなども提供しております。
2022年３月には旅行業（東京都知事登録旅行業第３−8196号）に登録し、コロナ禍において空室に悩む宿泊施設の客室をワークスペースなどの時間貸しスペースとして貸し出せるよう体制を整え、大手チェーンホテルをはじめとした宿泊施設の客室を数多く掲載いただいております。
また、集合住宅における共有施設を入居者のみに貸し出せるよう、スペース掲載者が利用者を限定してスペースを貸し出すことができる「コミュニティ機能」の提供も行っており、大手不動産会社の分譲マンションをはじめとして複数の集合住宅に導入いただいております。
② 掲載スペースに対する集客
検索エンジンからの流入を最大化するための継続的なサイト改善やSEO対策、効率的なWEBマーケティングの実施、既存のスペース利用者に対するメールマーケティングを用いた利用促進及びリピート率の向上、UI/UXの最適化による CVR改善などを実施しており、2022年３月期において実利用総額2,783百万円（CAGR78％）、実利用数686千件（CAGR 100％）と年々集客力を伸ばしております。
その結果、スペース掲載開始年別の予約スペースあたりの予約総額及び予約総数ともに右肩上がりで増加しております。継続的な掲載により、スペースの認知向上やスペース利用者のニーズに合わせた内装や備品等の充実、スペース運営面の改善によるレビュー評価の向上につながっております。また「インスタベース」においてマッチング精度を向上させるための UI/UX の改善、様々な決済方法の提供など、予約しやすい機能やサービスの提供により、年々予約スペースあたりの予約総額及び予約総数ともに増加し、各スペースへの集客に貢献しております。
③ ユーザーファーストなプロダクト開発
「インスタベース」はすべて社内で企画し開発しており、柔軟かつ迅速な開発が行える体制を構築しております。マッチングプラットフォームとしてスペース利用者及びスペース掲載者の利便性向上のための機能やシステムの開発を中心に、安心かつ安定したサービスを提供するための基幹システムの構築及び運用を行っております。
また、WEBサービスと合わせてスマートフォン向けアプリケーションの提供や、法人・個人問わずより多くの方にご利用いただけるよう多種多様な決済方法の提供など、サービス利用者のニーズに合わせたインターフェース及び機能の開発を行っており、日々サービスの利便性向上に努めております。
さらに、AI（人工知能）画像判定を活用したスペースの検索結果の最適化（特許出願中）によりマッチングプラットフォームとしてのマッチング精度向上や、スペース予約と同時に飲食物をシームレスに予約できるシステム（特許取得済）によりスペース利用者に対するレンタルスペースの利用機会の創出及び利便性の向上にも取り組んでおります。
【業績等】
決算期 種別 売上高 営業利益 経常利益 純利益
2023/03 単独中間実績 516 114 113 73
2023/03 単独会社予想 1,083 213 207 130
2022/03 単独実績 890 211 211 139
2021/03 単独実績 475 108 113 90
決算期 種別 EPS BPS 配当
2023/03 単独会社予想 30.27 - -
上場時発行済株数 4,600,000株（別に潜在株式385,000株）
公開株数 989,000株（公募200,000株、売り出し660,000株、オーバーアロットメント129,000株）
調達資金使途 採用費、広告宣伝費
ＰＥＲ：30.3
ＰＢＲ：
配当利回り：
公募時吸い上げ資金：9.1億
公募時時価：42億
【株主構成】
(株)elpido 役員らが議決権の過半数を所有する会社 1,540,000 32.18% 180日
佐藤海 代表取締役CEO 1,160,000 24.24% 180日
高畠裕二 取締役CTO 704,000 14.71% 180日
(株)El Monte Garage 役員らが議決権の過半数を所有する会社 396,000 8.28% 180日
SBIﾍﾞﾝﾁｬｰ投資促進税制投組 ベンチャーキャピタル（ファンド） 133,000 2.78% 90日･1.5倍
石田貴心ｱﾚｷｻﾝﾀﾞｰ 取締役COO 115,500 2.41% 180日
SBIﾍﾞﾝﾁｬｰ企業成長支援3号投組 ベンチャーキャピタル（ファンド） 103,000 2.15% 90日･1.5倍
岡本泰彦 特別利害関係者など 100,000 2.09%
赤木賢敏 特別利害関係者など 100,000 2.09% 180日
SBIﾍﾞﾝﾁｬｰ企業成長支援4号投組 ベンチャーキャピタル（ファンド） 74,000 1.55% 90日･1.5倍
大辻琢磨 取締役 58,300 1.22%
SBIﾍﾞﾝﾁｬｰ企業成長支援2号投組 ベンチャーキャピタル（ファンド） 53,000 1.11% 90日･1.5倍
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ貸株人である佐藤海及び髙畠裕二、当社株主である株式会社elpido、株式会社El Monte Garage及び赤木賢敏並びに当社新株予約権者である石田貴心アレキサンダー及び大辻琢磨は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の2023年６月13日までの期間（以下「ロックアップ期間①」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式（当社新株予約権及び新株予約権の行使により取得した当社普通株式を含む）の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと及びグリーンシューオプションの対象となる当社普通株式を主幹事会社が取得すること等は除く。）等は行わない旨合意しております。
また、当社株主であるSBIベンチャー投資促進税制投資事業有限責任組合、SBIベンチャー企業成長支援３号投資事業有限責任組合、SBIベンチャー企業成長支援４号投資事業有限責任組合、SBIベンチャー企業成長支援２号投資事業有限責任組合及びSBIベンチャー企業成長支援投資事業有限責任組合は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後90日目の2023年３月15日までの期間（以下「ロックアップ期間②」といい、ロックアップ期間①とあわせて以下、「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却（ただし、その売却価格が「第１ 募集要項」における発行価格の1.5倍以上であって、主幹事会社を通して行う東京証券取引所での売却等は除く。）等は行わない旨合意しております。
【代表者】
代表者名 佐藤 海（上場時33歳0カ月）／1989年生
本店所在地 東京都渋谷区神宮前
設立年 2014年
従業員数 27人 (2022/09/30現在)（平均33.3歳、年収691万円）
事業内容 レンタルスペース予約プラットフォーム「インスタベース」などのサービスの提供
URL https://www.rebase.co.jp/
株主数 11人 （目論見書より）
代表者生年月日 1989年11月27日生まれ
代表者略歴
2013年06月 De Anza College修了
2014年02月 株式会社elpido設立 代表取締役就任(現任)
2014年04月 当社設立 取締役就任
2016年04月 代表取締役CEO就任
2021年04月 代表取締役CEO兼社長室長就任(現任)
【幹事団】
主幹事証券 ＳＢＩ - -
引受証券 野村 - -
引受証券 ＳＭＢＣ日興 - -
引受証券 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー - -
引受証券 岩井コスモ - -
引受証券 岡三 - -
引受証券 東洋 - -
引受証券 松井 - -
引受証券 マネックス - -
【参考銘柄】 今期予想PER（11/16）
3479 ＴＫＰ 259.0倍 (連結予想)
4487 スペースマーケ - (連結予想) 23予 売上18憶 経常0.8憶 時34憶
【私見】
空間レンタルビジネスということで、時流には乗っていますが、スペースマーケットなど先行もあり業種としてはそこまで妙味はありません。スペースマーケットとの比較になりますが、売上は劣っており、利益は2倍ほどあるので、時価総額でも2倍の50憶～80憶がラインと考えています。1.5倍でロックが外れるVCも多いので、1.5倍の60憶が大きなラインでしょう。
想定価額：880円
仮条件上限：920円
初値予想：1400円
ブック申し込み度・・・やや強気
セカンダリー期待度・・・中立
総合評価：
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