IPO分析（長栄）

 【事業内容】

 当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、2021年10月31日現在の管理戸数は25,173戸（京都府21,171戸、滋賀県1,346戸、大阪府1,582戸、兵庫県99戸、愛知県825戸、東京119戸、神奈川県31戸）となっております。このうち自社物件戸数は4,609戸（京都府1,890戸、滋賀県697戸、大阪府1,154戸、兵庫県99戸、愛知県738戸、神奈川県31戸）です。

　店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所となっております。

（１）不動産管理事業

　マンションオーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。

　具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、入居者様を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者様を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛（だから）くじ」、入居者様向けプレゼント（お食事券等）キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しております。

　一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。

 ① 賃貸管理本部

　賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署となります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。

 ② アセットマネジメント本部

　　自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。

 ③ 入居促進本部

　　賃貸仲介、「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営、グローバルデスク（留学生向け入居サービス）など入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。

　　なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービスの入居者様向けサービスを行っております。

 ④ リフォーム事業本部

　外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。

 ⑤ 不動産本部

　投資意欲の高いオーナー様からの購入依頼と売却をお考えのオーナー様からの売却依頼に応えるべく、売買仲介を行っております。

 ⑥ 開発コンサルティング部

　不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。

（２）不動産賃貸事業（アセットマネジメント本部、宿泊事業本部、マンスリーマンション大阪）

　不動産管理事業で得たノウハウを活かし、比較的築年数が古い物件であっても家賃水準を高く維持するための改修や設備入替を実施しつつ、スケールメリットによる維持管理コストの低減を図ることで収益力の増大を図っております。1980年の当社創業から2010年頃までは京都市内をメインに１年間に平均２～３棟のペースで自社物件を取得しておりました。2021年10月31日現在では京都府下で66棟（1,890戸）を所有しております。滋賀県においても2000年に管理拠点を出店する時期に合わせて1999年から物件取得を始め、2021年10月31日現在では滋賀県下で13棟（697戸）を所有するに至っております。

　京都府・滋賀県（大津市、草津市）で営業基盤を固めつつ、2010年からは大阪府でも物件取得を開始しました。管理会社である当社は、管理戸数を増やすことが収益拡大に繋がります。しかし、新しい地域に進出しても短期間でオーナー様からの管理受託件数（管理戸数）を増やすことは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。このようにして、2021年10月31日現在では大阪府下で18棟（1,154戸）、兵庫県神戸市で１棟（99戸）を所有するに至っております。また、2018年には愛知県名古屋市内に物件を取得し、合わせて管理拠点（ベルヴィ名古屋）を出店し、2021年10月31日現在では、22棟（738戸）を所有しております。さらに、2021年10月には神奈川県横浜市に物件を取得し、2021年10月31日現在では、１棟（31戸）所有しております。

　元来、当社における不動産賃貸事業は、管理戸数を増加させることによる原価低減及びオーナー様向けサービスの試験・テストの場として活用することを目的としておりました。その基本的な考えは今も変わりませんが、2021年10月31日現在国内で121棟（4,609戸）を所有するに至り、そこから得られる家賃収入は当社の収益の大きな柱となっております。

　また、管理物件の空室対策としてオーナー様から借り受けた空室及び当社所有物件において家具・家電等の設備を設置し、短期滞在者向けのマンスリーマンションとして貸し出す事業を京都府・大阪府・滋賀県で展開しております。

　さらに京都市中京区の二条駅前に１泊から長期滞在まで幅広くご利用いただける下記ホテルを営業しております。

・悠旅（ＹＵＴＡＫＡ）　ホテル　19室　４～５名用

（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係

　自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けのサービスの試験・テストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。

【業績等】

業績動向（百万円） 売上高 営業利益 経常利益 純利益

(単独実績)2020.3 8,285 1,894 1,603 985

(単独実績)2021.3 8,031 1,813 1,435 982

(単独予想)2022.3 8,384 1,833 1,403 1,590

(単独中間実績)2022.3 4,086 953 785 1,200

１株当たりの数値（円） ＥＰＳ ＢＰＳ※ 配当

(単独予想)2022.3 408.27 - 73.22

調達資金使途 賃貸用不動産の取得、借入金の返済

上場時発行済み株数 4,466,300株　（別に潜在株式349,000株）

公開株数 1,242,000株（公募780,000株、売り出し300,000株、オーバーアロットメント162,000株)

ＰＥＲ：4.4

ＰＢＲ：

配当利回り：4.1％

公募時吸い上げ資金：22.3億

公募時時価：80憶

【株主構成】　以下180日

長田修 代表取締役社長 1,970,000 48.82

長田久美子 代表取締役社長の配偶者 1,144,000 28.35

OSAﾌｨｰﾙﾄﾞ(株) 役員らが議決権の過半数を所有する会社 365,000 9.05

長田栄臣 代表取締役社長の血族 80,000 1.98

山本光伸 専務取締役など 29,900 0.74

舩井渉 常務取締役など 28,800 0.71

寺田直樹 取締役 15,900 0.39

田中直樹 執行役員 12,500 0.31

糸井邦広 執行役員 11,000 0.27

松本尚視 執行役員 9,000 0.22

本募集及び引受人の買取引受による売出しに関し、貸株人かつ売出人である長田修、株主である長田久美子、ＯＳＡフィールド株式会社、長田栄臣、山本光伸、舩井渉、寺田直樹、田中直樹、糸井邦広、松本尚視、中澤和宏、竹中和也、奥野雅裕、北村玲子、林節子、株式会社松吉、長村博、宮林昭美、松本晃代、古宮山孝夫、吉田英司、小山力、山川芳美、藤岡善行、上野恒雄、杉村宗保、岩﨑和世、株式会社大豊産業、中路達雄、長嶋正晃、長嶋良夫、槇野常美、砂田直成、田中伸、鈴木百世、田川芳和及び平野貢並びに新株予約権者である村井厚介、伊藤雅樹、中西恭子、村田和美、辻文孝、白川勝之、中村利之、井上啓、平出さゆり、林勝之、神村充伸、三浦展央、来田貴子、新田英樹、吉見宏治、宮本征門、樋口裕三ほか87名は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社（主幹事会社）に対し、本募集及び引受人の買取引受による売出しに係る元引受契約締結日に始まり、上場（売買開始）日から起算して180日目の2022年６月21日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中は、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、元引受契約締結日に自己の計算で保有する当社普通株式（潜在株式を含む。）及び当社普通株式を取得する権利を有する有価証券の発行、譲渡又は売却等を行わない旨を約束しております。

 【代表者】

代表者名 長田 修（上場時72歳10カ月）/1949年生

本店所在地 京都府京都市下京区万寿寺通烏丸西入御供石町

設立年 1988年

従業員数 248人　(10/31現在)（平均34.2歳、年収452.1万円）

株主数 38人　（目論見書より）

資本金 169,110,000円　(11/19現在)

代表者生年月日 1949年01月31日生まれ

代表者略歴

1969年04月 松下電器産業(株)入社

1980年08月 長栄創業

1988年04月 (株)長栄設立 代表取締役社長に就任(現任)

1996年05月 社会福祉法人桂朝日福祉会 理事就任(現任)

2008年04月 (公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会　京都府支部支部長就任(現任)　(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会　理事就任(現任)

2014年04月 (公財)日本賃貸住宅管理協会 副会長就任(現任)

2017年06月 長栄ビルサービス(株) 取締役就任(現任)　グリーン保証(株) 取締役就任(現任)

2021年06月 社会福祉法人洛南福祉会 理事就任(現任)

【幹事団】

主幹事証券 ＳＭＢＣ日興 972,000 90.00

引受証券 大和 32,400 3.00

引受証券 みずほ 21,600 2.00

引受証券 岡三 10,800 1.00

引受証券 ＳＢＩ 10,800 1.00

引受証券 楽天 10,800 1.00

引受証券 松井 10,800 1.00

引受証券 西村 10,800 1.00

【参考類似企業】参考類似企業 今期予想ＰＥＲ（12/3）

3248 　アールエイジ 7.6倍(連結見込 )

3276 　日本管理 11.9倍(連結予想 )

3300 　アンビション 6.1倍(連結予想 )

3494 　マリオン 17.8倍(単独予想 )

4781 　日本ハウズ 17.1倍(連結予想 )

8922 　ＪＡＭ 15.3倍(連結予想 )

8945 　サンネクスタG 6.1倍(連結予想 )

8946 　エイシアンスター 20.9倍(連結予想 )

9728 　日管財 18.6倍(連結予想 )

9780 　ビステム 5.8倍(連結予想 )

9787 　イオンディライ 17.6倍(連結予想 )

9791 　ビケンテクノ 6.8倍(連結予想 )

【私見】

　東証2部の不動産銘柄でIPOとしては面白みがありません。業績も横ばいで成長性は感じませんが、ＰＥＲ・配当利回りが４台なので、業績が変わらなければこれ以上下がらない数字です。そうは言っても買う材料はなく、スルー案件です。

想定価額：1890円

仮条件上限：1800円

初値予想：1800円

ブック申し込み度・・・中立

セカンダリー期待度・・・中立

総合評価2.5